İhalenin feshi: başvuru süresi, taraflar, harç ve teminat kontrolü

Kısa cevap

İİK kapsamındaki bir icra ihalesinin feshi, kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenir. Satış ilanının tebliğ edilmemesi, malın esaslı niteliklerindeki hata veya ihaledeki fesadın sonradan öğrenilmesi gibi kanunda belirtilen hâllerde başlangıç değişebilir. Başvuru hakkı, harç ve teminat yükümlülüğü ise başvuranın sıfatına göre ayrı ayrı kontrol edilir.

Kapsam ve süre uyarısı

Bu rehber, İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki cebrî satışlara ilişkindir. Kamu ihaleleri ile başka kanunlara göre yapılan satışlarda aynı başvuru yolu ve sürelerin geçerli olduğu varsayılmamalıdır. Genel bilgilendirmedir; somut dosyanın işlem ve tebligat kayıtları ayrıca incelenmelidir.

Kural: ihale tarihinden itibaren 7 gün. Kanundaki öğrenme istisnalarında: öğrenmeden itibaren 7 gün ve portal ilanından itibaren 1 yıllık üst sınır. Harç/teminat tamamlama muhtırasındaki 2 hafta bunlardan ayrıdır. Süreli işlem için bu sayfadan yanıt veya randevu onayı beklemeyin.

İhalenin feshi kaç gün içinde istenir?

Genel kural, ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Kanun, ihale yapılıncaya kadar gerçekleşen işlemlerdeki usulsüzlüklerin ilgililerce en geç ihale günü öğrenildiğini kabul eder. Bu nedenle yalnız “daha sonra fark ettim” demek, kendiliğinden yeni bir başvuru süresi başlatmaz.

Günle belirlenen sürede başlangıç günü hesaba katılmaz. Son gün resmî tatile rastlarsa süre tatili izleyen günde biter. İhale tarihi, elektronik satış portalındaki sonuç ilanı, tebligat ve varsa öğrenme tarihi ayrı satırlara yazılmalıdır; bu tarihler her kural bakımından birbirinin yerine geçmez.

Yedi günlük süre ne zaman öğrenmeden başlar?

İİK m.134/10 üç durumu ayrıca düzenler: satış ilanının tebliğ edilmemiş olması; satılan malın esaslı niteliklerindeki hatanın sonradan öğrenilmesi; ihaledeki fesadın sonradan öğrenilmesi. Bu hâllerde yedi günlük süre öğrenme tarihinden başlar. İlanın kişiye tebliğinin gerekip gerekmediği, tebligatın durumu ve daha önce öğrenme bulunup bulunmadığı dosya kayıtlarıyla incelenir.

Bu istisnalar sınırsız değildir. Şikâyet süresi, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez. Bir yıl, öğrenmeden sonra beklenebilecek yeni bir başvuru süresi değildir; yedi günlük süre ile birlikte uygulanan üst sınırdır.

İki varsayımsal süre örneği

Normal yedi günlük süre

İhalenin 14 Eylül 2026 Pazartesi yapıldığı ve öğrenme istisnası bulunmadığı varsayılsın. Başlangıç günü sayılmaz; normal hesapta son gün 21 Eylül 2026 Pazartesidir. Bu örnek, başvurunun kabul edileceği veya her dosyada aynı hesabın uygulanacağı anlamına gelmez.

Sonradan öğrenme

İhalenin 14 Eylül 2026 tarihinde yapıldığı, kararın portalda 15 Eylül 2026 tarihinde ilan edildiği ve kanundaki öğrenme istisnasına giren bir durumun ilk kez 24 Eylül 2026 tarihinde öğrenildiğinin kabul edildiği varsayılsın. Yedi günlük hesabın sonu 1 Ekim 2026 olur. Bir yıllık üst sınır gerekçesiyle bu tarihten sonra beklenemez. Önceden öğrenme kanıtlanırsa değerlendirme değişir.

İhalenin feshini kimler isteyebilir?

Kanundaki liste sınırlıdır: satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar. Başvuruda yurt içinde adres gösterilmesi gerekir. Sadece ihale ilanını görmek veya satışla dolaylı biçimde ilgilenmek, tek başına bu sıfatlardan birini sağlamaz.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme, bu kişiler dışında kalanların talebinin dosya üzerinden ve kesin olarak reddini öngörür. Harç veya teminat yatırmak, listede olmayan kişiye fesih isteme hakkı kazandırmaz.

Başvuru sıfatı ile fesih nedeni farklı sorulardır. Başvuran ayrıca hangi usulsüzlüğün meydana geldiğini ve bunun kendi menfaatini nasıl ihlal ettiğini ortaya koymalıdır. İlan, şartname, kıymet takdiri, tebligat, artırma kayıtları ve iddiaya ilişkin deliller bu nedenle birlikte incelenir.

Harç ve yüzde 5 teminat herkese uygulanır mı?

Hayır. Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri, m.134/3-4 ile getirilen özel nispi harç ve yüzde 5 teminat yükümlülüğünün dışındadır. Bu, başvurunun tamamen ücretsiz olduğu anlamına gelmez. Olağan harç ve giderler ile varsa özel harç rejimi ayrıca değerlendirilir.

Bu dört gruptan birine girmeyen, ancak pey sürerek ihaleye katılmış kişi veya ihale alıcısı bakımından 2026 tarifesinde ihale bedeli üzerinden binde 68,31 nispi harç öngörülür. Harcın yarısı başvururken peşin ödenir. Ayrıca ihale bedelinin yüzde 5’i kadar teminat gösterilir. Başvuru kabul edilirse bu nispi harç istem üzerine iade edilir; reddedilirse iade edilmez ve kalan yarısı da tahsil edilir.

Örnek: İhale bedeli 1.000.000 TL ve başvuran yalnız pey sürmüş katılımcı sıfatındaysa, bu kurala göre nispi harç 68.310 TL, peşin yarısı 34.155 TL ve yüzde 5 teminat 50.000 TL olur. 84.155 TL, yalnız bu iki başlangıç kaleminin toplamıdır; başvurma harcı, gider avansı, diğer masraflar ve olası para cezası buna dahil değildir. Teminat, kesin olarak kaybedilen bir ücret gibi değerlendirilmemelidir; iadesi ve kullanımının şartları ayrıdır.

Kanunda belirtilen konut finansmanı alacakları ile TOKİ’nin rehinle temin edilmiş alacaklarına ilişkin takiplerde ayrıca özel nispi harç hükmü vardır. Bu nedenle “borçlu her durumda yalnız maktu harç öder” şeklinde bir genelleme yapılmamalıdır.

Harç veya teminat eksikse ne olur?

m.134/3 kapsamındaki harç veya gerekli teminat hiç yatırılmamış ya da eksik yatırılmışsa mahkeme, tebliğ edeceği muhtırada iki haftalık kesin süre içinde tamamlama yapılmasını ister. Muhtırada, tamamlanmazsa talebin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceği bildirilir. Süresinde tamamlama yapılmazsa mahkeme talebi derhal reddeder.

Bu düzenleme ilk başvurudaki yedi günlük şikâyet süresini uzatmaz. İhale tarihinden itibaren “yedi gün artı iki hafta” şeklinde bir başvuru süresi hesabı yapılamaz.

Talep reddedilirse para cezası var mı?

Esasa girilerek verilen ret kararında, ihale bedelinin yüzde 10’una kadar para cezası riski vardır. Kanun, başvuru hakkı bulunmayan kişilerin taleplerini ve belirli başvuranlar bakımından feragati de ayrıca sayar. Bu nedenle “dilekçeyi verip sonra vazgeçerim” yaklaşımı mali riskleri ortadan kaldırmaz.

Her ret kararında sabit yüzde 10 ceza verileceği söylenemez; ret sebebi ve uygulanacak hüküm önemlidir. Ayrıca m.134/6 kapsamındaki konut finansmanı ve TOKİ takiplerinde yüzde 20 oranına ilişkin özel hüküm bulunur. Harç, teminat, para cezası ve yargılama giderleri aynı kalem değildir.

Başvuru satışı ve ödeme yükümlülüğünü durdurur mu?

Şikâyet için genel kural, mahkemece karar verilmedikçe icranın durmamasıdır. İhalenin feshi bakımından ise kesinleşme, malın teslimi veya tescili ve satış bedelinin dağıtılması ayrıca düzenlenmiştir. İhalenin feshini istemek, bütün takip işlemlerinin kendiliğinden durduğu anlamına gelmez.

İhale alıcısı, fesih istenmiş olsa bile satış bedelini artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde ödemekle yükümlüdür; alacağına mahsuben katılma gibi özel durumlar ayrıca incelenir. Bu ödeme süresinin başlangıcı, fesih istemine ilişkin genel yedi günlük sürenin başlangıcıyla karıştırılmamalıdır.

Taşınırın teslimi ve resmî sicile tescili ihale kesinleşmeden yapılmaz. Taşınmazda tescil için tapuya yazı, şikâyet süresi geçtikten veya şikâyet varsa onu sonuçlandıran karar kesinleştikten sonra gönderilir. İhale kesinleşmeden ve mal alıcıya teslim edilmeden ya da teslime hazır hâle getirilmeden bedel alacaklılara ödenmez.

Dava ne kadar sürer, ret kararına itiraz edilir mi?

Kanun, fesih talebinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapılmasını öngörür; usulden ret gereken hâllerde duruşmasız karar da verilebilir. Bu yirmi gün, kararın kesinleşmesine kadar bütün sürecin tamamlanacağına ilişkin bir garanti değildir.

Kanun yoluna açık kararlarda güncel genel istinaf ve temyiz süresi, tebliğ tarihinden itibaren iki haftadır. Ancak her karar kanun yoluna açık değildir. m.134’te kesin olduğu belirtilen retler, diğer kanuni kesinlik hâlleri ve uygulanacak parasal sınırlar ayrı kontrol edilir. Güncel Ek m.1 uyarınca parasal sınır için şikâyet başvurusunun yapıldığı veya davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınır; eski dosyalarda geçiş hükümleri ayrıca incelenir.

İlk gün hangi kayıtlar hazırlanmalı?

1. Satışı yapan icra dairesini, dosya numarasını, malı ve ihale tarihini belirleyin; artırma sonuç tutanağı ile portal ilan tarihini alın.
2. Başvuru sıfatınızı gösteren takip, sicil veya pey sürme kaydını bulun. Görevli ve yetkili mahkemeyi satış türüne göre belirleyin; yalnız icra dairesine itiraz bırakmanın mahkemeye şikâyet yerine geçtiğini varsaymayın.
3. Satış ilanını, şartnameyi, kıymet takdirini ve tebligat mazbatalarını karşılaştırın. Her iddiayı ilgili belge ve tarihle eşleştirin.
4. Öğrenme istisnasına dayanılıyorsa neyin, ne zaman ve nasıl öğrenildiğini gösteren kaydı koruyun. Genel yedi günlük süreyi ve gerekiyorsa bir yıllık üst sınırı ayrı hesaplayın.
5. Somut usulsüzlüğü ve kendi menfaatiniz üzerindeki etkisini açıklayın. İhale öncesi işlemler için daha önce doğmuş ayrı şikâyet sürelerinin durumunu da inceleyin.
6. Başvuranın sıfatına göre harç, teminat ve para cezası riskini belirleyin. Mahkemeden gelen tamamlama muhtırasını ayrıca takip edin; kısa süre varsa görüşme veya randevu yanıtını beklemeyin.

Bu liste hazırlık içindir; tek başına dava açmaz veya süreyi korumaz.

Sık sorulan sorular

İhalenin feshi için bir yıl içinde başvurabilir miyim?

Bir yıl genel başvuru süresi değildir. Kural yedi gündür. Kanundaki sonradan öğrenme hâllerinde de öğrenmeden başlayan yedi gün uygulanır; portal ilanından itibaren bir yıllık üst sınır ayrıca aşılmamalıdır.

İki haftalık tamamlama süresi, yedi günlük süreyi uzatır mı?

Hayır. İki hafta, mahkemenin tebliğ ettiği harç veya teminat tamamlama muhtırasına ilişkindir; ilk şikâyetin yedi günlük süresine eklenmez.

Borçlu da yüzde 5 teminat yatırır mı?

Borçlu, m.134/4’teki yüzde 5 fesih teminatı yükümlülüğünün dışındadır. Bu durum diğer harç ve giderlerin bulunmadığı anlamına gelmez.

İhaleyi kazanan kişi fesih isteyebilir mi?

Pey sürerek ihaleye katılanlar başvuru hakkı olan gruptadır. Ancak diğer dört statüden birine girmeyen ihale alıcısı için özel nispi harç ve yüzde 5 teminat gündeme gelir; somut fesih nedeni ve menfaat ihlali de açıklanmalıdır.

Fesih talep ettim; ihale bedelini bekletebilir miyim?

Fesih talebi ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz. İİK m.118 ve m.130, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi günlük ödeme süresini fesih talebi varken de korur; özel durumlar ayrıca incelenmelidir.

Kaynak kontrolü ve somut dosya sınırı

Kaynak kontrolü: 3 Ekim 2026. Açıklamalarda Adalet Bakanlığının değişiklikleri işlenmiş İcra ve İflas Kanunu, 7571 ve 7343 sayılı kanunların TBMM metinleri ile GİB’in 2026 harç tarifesi kullanılmıştır. Kontrol edilen hükümler süre, başvuru sıfatı, harç/teminat, ret riski ve temel usul çerçevesiyle sınırlıdır. Eski ihalelerde geçiş hükümleri ve somut dosyanın tarihleri ayrıca değerlendirilir.