Yabancı mirasçının Türkiye’deki taşınmazı ve miras intikali

Kısa cevap

Yabancı mirasçı için üç ayrı konu çözülür: mirasçılık sıfatı, Türkiye’deki taşınmazın intikali ve vergi beyanı. Mirasla intikal ile taşınmazı süresiz elde tutabilme aynı değildir; ülke ve bölge sınırlamaları intikal sonrası elden çıkarma veya tasfiye doğurabilir. Vergi ilişik kesme işlemini de ilk intikal tesciliyle sonraki satış için aynı ön şart gibi kullanmayın.

Bu rehber kimler için?

Bu rehber Türkiye’de taşınmaz bırakan kişinin yabancı mirasçısı içindir. Miras bırakanın vatandaşlığı, ölüm yeri, mirasçının bulunduğu ülke ve taşınmazın bulunduğu bölgeyi ayrı kaydedin. Yabancı mirasçılık belgesinin hangi makamdan alındığı ve Türkiye’de kullanılma koşulları ayrıca belirlenir. MÖHUK m.20/1 uyarınca miras kural olarak ölenin millî hukukuna bağlıdır; Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır.

Temel şartlar

1. Mirasçılık sıfatının geçerli belge veya kararla tespiti 2. Taşınmaz ediniminin yabancılık sınırlamalarına uygunluğu 3. Vergi beyanı ve tapu intikal belgelerinin tamamlanması

Adım adım süreç

Ölüm, aile bağı, varsa vasiyet ve mirasçılık belgelerini toplayın; ülkeye göre tercüme/tasdik ihtiyacını belirleyin. Mirasçılık belgesinin Türkiye’de kullanılabilirliği ve uygulanacak hukuk incelendikten sonra vergi beyanı ile tapu intikalini kendi koşullarıyla yürütün. 7338 m.19 gereğince intikal tescili için verginin tahakkuku beklenmez; fakat taşınmazın sonradan devri/ferağı veya üzerinde ayni hak kurulması vergi ilişiği ve varsa kanuni teminat kurallarına tabidir.

Süreler ve kritik tarihler

7338 m.9 kapsamında ölüm Türkiye’de ve mirasçı da Türkiye’deyse ölüm tarihini izleyen dört ay; mirasçı yurt dışındaysa altı ay içinde beyan verilir. Ölüm yurt dışında olmuşsa mirasçı Türkiye’deyse altı ay, ölümün gerçekleştiği aynı yabancı ülkedeyse dört ay, başka bir yabancı ülkedeyse sekiz ay uygulanır. Gaiplik ve özel ek süre/istisna hükümleri ayrıca değerlendirilir. Verginin ödenmesi ile beyannamenin verilmesi farklı takvimlerdir.

Hazırlanacak belgeler

1. Ölüm ve nüfus kayıtları 2. Mirasçılık belgesi 3. Tapu, vergi ve kimlik belgeleri

Somut senaryo

Yabancı mirasçı taşınmazı mirasla kazansa bile kanuni edinim sınırları nedeniyle tasfiye yükümlülüğü gündeme gelebilir. Bu örnek yalnız hukuki ayrımları görünür kılar; gerçek dosyada karşı tarafın kayıtları, güncel kurum uygulaması ve usul işlemleri ayrıca incelenir.

En sık yapılan hatalar

1. Yabancı veraset belgesinin doğrudan tapuda yeterli olduğunu sanmak 2. Vatandaşlık nedeniyle taşınmaz sınırlamasını kontrol etmemek

Sınır ötesi dosyalarda ek kontrol

Belgenin düzenlendiği ülke, apostil veya tasdik zinciri, yeminli tercüme, isim yazım farklılıkları, uygulanacak hukuk, yetkili merci, vergi ve banka uyum kayıtları ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Aynı terim farklı ülkelerde farklı hukuki sonuç doğurabilir.

Sık sorulan sorular

Tapu intikali tamamlanmış olması sonraki satış için vergi ilişiğinin de kesildiği anlamına gelmez. Edinim sınırlaması da kişinin hiç mirasçı olmadığı sonucuyla aynı değildir. Mirasçılık, tescil, elde tutma ve satış işlemlerini ayrı takip edin.

Resmî kaynaklar ve güncellik

1. 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun 2. 2644 sayılı Tapu Kanunu

Kaynak araştırması kayıt tarihi: 2026-09-18. Bu kayıt, tüm hükümlerin bugün yürürlükte olduğunun teyidi değildir. İkincil düzenleme, kurum talimatı ve içtihat güncellemeleri işlemden hemen önce yeniden doğrulanmalıdır.

Sonraki adım ve sorumluluk reddi

Dosyanızı bir sayfalık olay özeti, tarih çizelgesi ve belge listesiyle hazırlayın. Somut olayın hukuki değerlendirilmesi, belgelerin dosyaya özgü incelenmesini gerektirir.

Bu yayın genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş, başvuru sonucu veya başarı garantisi değildir. Yabancılık unsuru, ülke, tarih, belge, kurum uygulaması ve güncel mevzuat sonucu değiştirebilir. Süreli bir karar veya işlem varsa gecikmeden somut dosya incelemesi alınmalıdır.