Ev sahibi depozitoyu vermiyorsa ne yapılır? Teslim, hasar ve iade rehberi

İade talebinden önce hazırlayın

• Sözleşme ve ödeme: Güvence ve iade maddesi, sözleşme tarihi, ilk ve son kira bedeli, depozito dekontu, ödeme açıklaması ve alıcı.
• Banka hesabı varsa: Hesap sözleşmesi, ekstre, hesap sahibi ve çekim kısıtlaması; bankaya yapılan bildirim ve iade başvurusu kayıtları.
• Teslim: Sözleşmenin sona erme tarihi, anahtar teslim tutanağı ve anahtar sayısı, sayaç değerleri, giriş-çıkış fotoğrafları ve yazışmalar.
• Kesintiler: İstenen her borç veya hasar kalemi, dayanağı, hesabı ve sizin itirazınız. İstediğiniz iade tutarını ve kalan depozitoyu ayrı gösterin.
• İade hesabını bildirirken gereksiz kimlik veya üçüncü kişi verisi paylaşmayın. Bu liste belgeleri düzenlemek içindir; alacak miktarı veya başvuru süresi hesaplamaz.

Depozitonun üst sınırı ve iade tutarı nasıl ayrılır?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.342, konut ve çatılı işyerlerinde kararlaştırılan güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenler. Bu üst sınır, çıkışta her depozitonun son kira üzerinden hesaplanacağı anlamına gelmez. Kira artışı ile depozitonun iadesi ayrı konulardır.

Güvence, sözleşmeyle bağlantılı riskler için alınır; kendiliğinden ceza veya karşılıksız gelir değildir. Avans kira, komisyon ve güvenceyi ayırın: Ödemeye verilen ad, hukuki niteliğini tek başına belirlemez. Sözleşme ve dekont, hangi tutarın ne için ödendiğini birlikte göstermelidir.

Sözleşmede güncelleme veya iade tutarı belirlenmişse hükmün geçerliliği ve kapsamı incelenir. Sabit tutar yazılması, değer kaybı veya faiz talebinin hiçbir koşulda tartışılamayacağı anlamına gelmez. Özellikle eski sözleşmelerde ve paranın ev sahibinde kaldığı durumlarda sözleşme tarihi ve uygulanacak hukuk önemlidir.

Bu nedenle dosya görülmeden ne son kira üzerinden iade ne de yalnız ilk ödemenin geri alınacağı kesin söylenebilir. İlk ve son kira bedelini, depozito ödemesini ve sözleşmenin iade hükmünü birlikte değerlendirin; istediğiniz hesabın gerekçesini belirtin. İnternetteki örnek tutarı sözleşmenize doğrudan uygulamayın.

Yargıtay güncel kira üzerinden iadeyi kabul etmiyor mu?

Bu hesap yönteminin uygulandığı kararlar vardır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22 Haziran 2016 tarihli kararında 1993'te başlayan bir kira ilişkisinde, ilk depozitonun başlangıçtaki kiraya oranının belirlenmesini ve bu oranın sözleşmenin sona erdiği tarihteki kiraya uygulanmasını istemiştir. Ardından kiracının sorumlu olduğu hasar ve makul süre kira alacağının mahsup edilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Fakat bunu bütün sözleşmelere uygulanacak yeni bir kanun gibi okumamak gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18 Ekim 2021 tarihli başka bir kararında, 2011 tarihli sözleşmede depozitodan faiz veya fazlalık talep edilemeyeceğinin açıkça kararlaştırılması nedeniyle iki aylık güncel kiraya göre hesap bozulmuştur. Aynı dosyanın 25 Mart 2026 tarihli kararında da bozma doğrultusunda verilen karar onanmıştır. Bunlar, sözleşmenin tarihi ve özel hükümleri görülmeden yalnız tek bir karar başlığıyla sonuca gidilemeyeceğini gösterir.

Örneğin geçerli sözleşme hükmü açıkça çıkış tarihindeki iki aylık kira üzerinden iadeyi öngörüyorsa ve o tarihte aylık kira 30.000 TL ise, haklı kesintiler değerlendirilmeden önce sözleşmeye göre hesaplanan güvence 60.000 TL olur. Yalnız başlangıçta “iki aylık depozito alındı” yazan her sözleşmede aynı sonucun kesin çıkacağı söylenemez. Elinizdeki metnin hangi duruma benzediği, isteminizi somutlaştırır.

Bankaya yatırılan depozito nasıl geri alınır?

Konut ve çatılı işyerinde para güvencesi kararlaştırılmışsa, kanun bu paranın kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Ev sahibinin kişisel hesabına yapılan sıradan havale, bu özel güvence hesabıyla aynı şey değildir.

Banka, güvenceyi iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Çıkışta borç ve hasar konusunda anlaşma varsa ortak talimat verilebilir. Üç aylık özel kuralın koşulları bir sonraki bölümde açıklanmıştır.

Hesap sözleşmesini ve ekstreyi birlikte inceleyin: Hesap kimin adına, hangi çekim kısıtlamasıyla açılmış; ne kadar para yatırılmış ve hangi hareketler yapılmış? Vadeli güvence hesabının çözülmesi ile ev sahibinin doğrudan aldığı paranın iadesi aynı yoldan değerlendirilmez.

Üç ay geçince depozito kendiliğinden geri gelir mi?

Bankadaki güvence için özel bir kural vardır: Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Burada hem üç aylık dönem hem bankaya bildirim hem de kiracının iade istemi önemlidir.

Ev sahibinin “evde hasar var” diye yalnız kiracıya mesaj göndermesiyle, kanundaki dava veya takip bilgisinin bankaya bildirilmesi aynı değildir. Buna karşılık bankaya zamanında bildirim yapılmışsa uyuşmazlığın sonucu ve hesabın çözülme şartları ayrıca incelenir.

Bu hüküm, üç ay geçince ev sahibinin bütün alacaklarının silindiği anlamına gelmez. Bankadaki güvenceyi çözmek ile kira, hasar ve iade alacakları ayrı konulardır. Para doğrudan ev sahibindeyse üç ayı otomatik bir bekleme veya hak kaybı süresi saymayın. Sözleşmenin sona erme tarihini, bankaya bildirim ve iade başvurusu kayıtlarını saklayın.

Anahtar teslimi ve hasar bildirimi nasıl belgelenir?

Eşyaları taşımış olmanız, anahtarın ve kullanımın ev sahibine teslim edildiğini her zaman göstermeyebilir. Nitekim Yargıtayın 24 Mart 2026 tarihli kararında depozito iadesi için kiralananın tahliye ve teslim edilip edilmediğinin araştırılması gerektiği vurgulanmıştır. Ev sahibi anahtarı almıyorsa, anahtarı gelişigüzel bir yere bırakmak yerine teslimi hukuken belgelendirecek yol belirlenmelidir.

Teslim tutanağına tarih, anahtar sayısı, sayaç değerleri, gözlenen durum, görülen hasarlar ve anlaşılan kesintiler yazılabilir. Giriş ve çıkış fotoğraflarını yer ve tarih bilgisiyle saklayın; bu kayıtlar taşınmazın alındığı ve geri verildiği durumu karşılaştırmaya yarar.

Ev sahibi, geri alma sırasında kiralananı incelemeli ve kiracının sorumlu olduğunu ileri sürdüğü eksiklikleri hemen yazılı bildirmelidir. Olağan incelemeyle fark edilemeyecek gizli eksikliklerde ise öğrendiğinde hemen yazılı bildirim yapılması gerekir. Teslim sırasında olağan incelemeyle belirlenebilecek eksiklik ve ayıplar hemen yazılı bildirilmezse kiracı bunlardan sorumlu tutulamaz. Bu kural, ödenmemiş kira gibi başka borçların kendiliğinden silinmesi anlamına gelmez.

Hangi masraflar depozitodan kesilebilir?

Her boya veya yenileme masrafı kiracıya yüklenemez. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulmadan sorumlu değildir. Buna karşılık olağan kullanımı aşan ve kiracıdan kaynaklanan zararların giderilmesi istenebilir.

Beş yıldır oturulan evde duvar boyasının zamanla eskimesiyle kapının kırılması aynı şey değildir. Ev sahibi, “yeniden kiraya vereceğim, evi sıfırlatıyorum” diyerek bütün yenileme maliyetini kendiliğinden kiracıya yükleyemez. Kiracı da gerçek bir zararı yalnız “ev zaten eskiydi” diyerek açıklamış olmaz.

Kira veya yan gider borcu, hasar ve onarım bedeli ayrı kalemlerde açıklanmalıdır. Hasarın yeri, girişte bulunup bulunmadığı, teslimdeki durumu ve istenen bedelin hesabı belirlenmelidir. İşin yapılmış olması, bedelin makullüğü ve zarardan kiracının sorumlu olması ayrı sorulardır.

Fatura masrafı gösterir; tek başına hasarın kiracıdan kaynaklandığını kanıtlamaz. Yeni bir ürünün tüm bedeli, eskimiş parçanın gerçek zararına eşit olmayabilir. Kesintinin dayanağını ve kalan depozitoyu sorun; genel bir masraf açıklaması, hangi kesintinin neden yapıldığını göstermez.

Son ayın kirasını ödemeyip depozitoya sayabilir miyim?

Ev sahibiyle anlaşmadan son kirayı depozitoya saymak risklidir. Depozito güvencedir; kira ise vadesinde ödenmesi gereken ayrı bir borçtur. İade koşulları henüz oluşmadan tek taraflı mahsup, kira borcu ve temerrüt tartışması doğurabilir.

Taraflar çıkış hesabında anlaşacaksa hangi ayın kirasının hangi tutarla kapandığını, hasar ve yan giderler için ayrıca ne kararlaştırıldığını yazmalıdır. “Depozito sende kalsın” ifadesinin yalnız son kirayı mı, bütün hesaplaşmayı mı kapsadığı belirsiz bırakılmamalıdır.

Aidat, elektrik veya başka borç ileri sürülüyorsa bunları da kalem kalem ayırın. Depozitodan mahsup edilen aynı borç, kiracıdan ikinci kez istenmemelidir. Borç yoksa yalnız ileride bir masraf çıkabileceği düşüncesiyle paranın süresiz tutulması da çözüm değildir.

İade yapılmazsa nereye başvurabilirim?

İade talebinizde istediğiniz tutarı, sözleşmenin sona erme ve teslim tarihlerini, itiraz ettiğiniz kesintileri yazılı belirtin. Ödemeyi ev sahibine, temsilcisine veya emlakçıya yapmış olmanız, talebin muhatabını tek başına belirlemez; ödeme belgesi ve temsil ilişkisi incelenmelidir.

Kira ilişkisinden doğan depozito iadesi için dava açılacaksa, dava şartı arabuluculuk uygulanır. Anlaşma olmazsa kira ilişkisinden doğan bu alacak talebi sulh hukuk mahkemesinde ileri sürülebilir. İcra takibi tercih edildiğinde ise itirazın etkisi ve devam yolu ayrıca değerlendirilir.

Ödemenin ve teslimin belgelenmesi, iade hesabı kadar önemlidir. Hazırlık listesindeki kayıtlarla talebinizi somutlaştırın. İnternetten alınan bir metni göndermek, bütün dava şartlarının tamamlandığı anlamına gelmez.

Sonraki adım ve sorumluluk reddi

Somut durumunuz için olay özeti, tarih çizelgesi ve belge listesiyle randevu hazırlığı yapabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş, dava sonucu veya başarı garantisi değildir. Her olayın tarafları, belgeleri, süreleri ve güncel mevzuatı farklı olabilir. İşlem yapmadan önce yetkin bir avukattan somut dosya incelemesi almanız önerilir.