İcra hukuk mahkemesinin tahliye kararı kesinleşmeden uygulanabilir mi?

Kısa yanıt: Tahliye kararını istinafa götürdüm, yine de evden çıkarılabilir miyim?

Evet, kira ilişkisinden doğan bir tahliye kararına karşı istinafa başvurmuş olmanız, kural olarak tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz. Kararın henüz kesinleşmemiş olmasıyla icra edilebilir olması farklı konulardır. Tahliyenin istinaf incelemesi sırasında uygulanmasını önlemek için, şartları varsa ayrıca icranın geri bırakılması yoluna başvurmak gerekir.

Bu nedenle elinizde yalnızca istinaf dilekçesinin alındığını gösteren belge bulunması yeterli değildir. Kararı sulh hukuk mahkemesinin mi yoksa icra hukuk mahkemesinin mi verdiği, tahliyenin hangi nedene dayandığı ve icra dosyasında hangi kararların alındığı sonucu değiştirir. Özellikle kararın açıklanması, tebliği ve icra emrinin tebliği ayrı tarihler olabilir.

Karar kesinleşmeden nasıl uygulanabiliyor?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.350, istinaf başvurusunun kararın icrasını durdurmayacağını düzenler. Bazı kararların kesinleşmeden yerine getirilemeyeceğine ilişkin istisnalar vardır. Ancak kira sözleşmesinden doğan olağan bir tahliye davası, sırf konusu ev olduğu için taşınmazın mülkiyetine ilişkin dava hâline gelmez. Bu yüzden “taşınmazla ilgili her karar kesinleşmelidir” düşüncesi doğru değildir.

Örneğin ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle açtığı tahliye davasını kazanması üzerine siz kararı istinaf etmiş olabilirsiniz. Kararın üst mahkemede inceleniyor olması, ev sahibinin icraya başvurmasını tek başına engellemez. İcranın geri bırakılması sağlanmadığında, inceleme devam ederken tahliye gerçekleşebilir.

Buna karşılık tapu hakkının kime ait olduğunu belirleyen bir karar veya farklı nitelikteki bir uyuşmazlık için aynı cevap verilemez. Kararın başlığında “tahliye” kelimesi bulunmasına bakmak yerine, hükümde hangi hakkın ve yükümlülüğün karara bağlandığı görülmelidir. Bu yazının konusu kira ilişkisinden kaynaklanan tahliyedir.

Sulh hukuk mahkemesi tahliyeme karar verdiyse kaç günüm var?

Sulh hukuk mahkemesinden alınan tahliye ilamı icra dairesine sunulduğunda, ilamlı icra hükümleri uygulanır. İİK m.26 uyarınca borçluya bir icra emri tebliğ edilerek taşınmazı yedi gün içinde teslim etmesi bildirilir. Süresinde yerine getirilmezse kararın zorla uygulanması gündeme gelir. Bu yedi günü, mahkemenin karar verdiği tarihten otomatik olarak saymak doğru değildir.

İstinaf başvurusu için geçerli süreyi de bu yedi günle karıştırmayın. HMK m.345'teki genel istinaf süresi kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Kararın kanun yoluna açık olup olmadığı, tebliğ tarihi ve varsa özel hükümler ayrıca incelenir. İcra emrine karşı atılacak adımlar, istinaf dilekçesinden ayrı takip edilir.

Örneğin gerekçeli kararı yeni almış ve henüz istinaf süreniz dolmamış olmanız, icra dairesinden gelen evrakı bir kenara bırakabileceğiniz anlamına gelmez. İstinaf hazırlığı ile icra dosyasındaki sürelerin birlikte yürütülmesi gerekir.

İcra hukuk mahkemesinin kararında neden on günden söz ediliyor?

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle yürüyen tahliye takibinde İİK m.269/c özel bir hüküm içerir. Buna göre icra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; fakat tahliye için kararın borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmelidir. Tefhim, kararın duruşmada açıklanmasıdır. Bu süre her dosyada gerekçeli kararın sonradan postayla gelmesini bekleyerek başlamayabilir.

Buradaki on gün, istinaf başvurusu için tanınan süreyle aynı değildir. 1 Haziran 2024 ve sonrasında verilen icra mahkemesi kararlarında, kanun yoluna açık olmak şartıyla istinaf süresi tebliğden itibaren iki haftadır. Buna karşılık m.269/c'deki on günlük tahliye hükmü kendi metniyle uygulanır. Eski bir yazıdaki “icra mahkemesi kararına on günde istinaf” açıklamasına göre hareket etmeyin.

Bu ayrım pratikte önemlidir: “İstinaf sürem henüz dolmadı, tahliye de yapılamaz” sonucu otomatik olarak çıkmaz. On günlük infaz şartıyla iki haftalık başvuru süresinin başlangıçları ve sonuçları ayrı değerlendirilmelidir.

Tahliye taahhüdüne dayanan kararda da aynı on gün mü beklenir?

Tahliye taahhüdüne dayalı takip, kira borcunun ödenmemesine dayalı takipten farklıdır. İİK m.272–275 kapsamındaki yolda tahliye emri, buna yapılan itiraz ve itirazın kaldırılması önem taşır. M.273, itiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması hâlinde tahliye emrindeki sürenin geçmesini arar. M.275 ise itirazın kaldırılmasını ve tarafların genel mahkemeye başvuru haklarını düzenler.

Bu maddeleri, m.269/c'deki on günlük hükümle aynı metinmiş gibi okumamak gerekir. Tahliye taahhüdüne dayalı bir dosyada “her icra mahkemesi kararından sonra bana yeniden on gün verilir” varsayımıyla beklemeyin. Başlangıçtaki tahliye emrinin ne zaman tebliğ edildiği, süresinin dolup dolmadığı ve mahkemenin hangi itirazı kaldırdığı birlikte incelenir.

Burada da istinaf dilekçesinin verilmesiyle tahliyenin otomatik duracağı düşüncesi güvenli değildir. Dosyanın dayanağına uygun biçimde icranın geri bırakılması imkânı ve gerekli başvurular değerlendirilmelidir. Aynı ev için verilmiş olması, farklı takiplerin sürelerini birbirine dönüştürmez.

İcranın geri bırakılması için hangi mahkemeye başvurulur?

İİK m.36'nın güncel düzenlemesinde geri bırakma kararı, takibin yapıldığı yer icra mahkemesinden alınır. Eski uygulamayı anlatan metinlerde doğrudan bölge adliye mahkemesi veya Yargıtaydan karar alınacağının yazması sizi yanıltmasın. Bu merci 2021'de değiştirildi. Tahliye kararını istinafta inceleyen mahkemeyle, icranın geri bırakılmasını değerlendiren merci bu nedenle aynı olmayabilir.

Kanun, istinaf veya temyiz başvurusu ile uygun teminatın gösterilmesi yahut kanunda kabul edilen başka bir güvencenin bulunması üzerine icra müdürünün karar alınması için süre vermesini düzenler. Uygulamada bu süreyi gösteren belgeye “mehil vesikası” denir. Ardından, verilen süre içinde geri bırakma kararının alınması ve icra dosyasına ulaşması önemlidir.

Başvurunun hangi dosyada yapılacağını belirlerken sadece tahliye davasının numarasını kullanmayın. Tahliyenin uygulanacağı icra dosyası, kanun yolu başvurusu ve teminat işlemi birbiriyle bağlantılı olmalıdır. Kararın başka bir icra dosyasına sunulması, tahliye dosyasında gereken sonucu doğurmayabilir.

Teminatı yatırdım, artık güvende miyim?

Teminat yatırılması tek başına, istinaf sonuna kadar tahliyenin durduğunu göstermez. İcra müdürlüğünün verdiği sürenin varlığı ve bitişi, icra mahkemesinin geri bırakma kararı ve bu kararın dosyaya bildirilmesi kontrol edilmelidir. Dekontun elinizde olmasıyla icra dosyasında işlemlerin durması aynı şey değildir.

Teminatın türü ve miktarı da dosyaya göre belirlenir. Tahliye yanında kira alacağı, yargılama gideri veya başka parasal kalemler bulunabilir. İnternette gördüğünüz tek bir tutarı yatırıp bütün şartların tamamlandığını varsaymayın. Kanun, kabul edilebilecek güvenceleri ve belirli teminat istisnalarını düzenler; örneğin adli yardımdan yararlanan kişi için teminat gösterme zorunluluğu bulunmaz. Bunun dosyada karşılığının olması gerekir.

Ayrıca teminat, aylık kira ödemesinin yerine kendiliğinden geçmez. Evde oturmaya devam ettiğiniz döneme ilişkin ödeme yükümlülüklerini ayrı takip etmelisiniz. Tahliyenin ertelenmesi, kira ilişkisindeki bütün uyuşmazlıkların çözülmesi anlamına gelmez.

Geri bırakma kararı her aşamada devam eder mi?

Kararın kapsamını ve kanun yolu sürecinde ne olduğunu izlemek gerekir. İİK m.36, bölge adliye mahkemesinin başvuruyu kesin olarak esastan reddetmesiyle, temyize açık bir ret kararı vermesini aynı şekilde düzenlemez. Temyiz yolu açıksa, geri bırakma kararının etkisinin temyiz başvuru süresinin sonuna kadar devam edeceğine ilişkin özel hüküm vardır. Sonraki aşamada gereken işlemler ayrıca yerine getirilmelidir.

Bu yüzden aylar önce alınmış bir geri bırakma kararının, dosya sonuçlanana kadar hiçbir işlem yapılmadan sizi koruyacağını varsaymayın. Yeni kararın tebliği, temyiz imkânı ve icra dosyasına ulaşan bilgiler kontrol edilmelidir. Karar kanun yolu bakımından kesin ise, mevcut olmayan bir istinaf veya temyiz imkânı üzerinden süre kazanılamaz.

Evden çıkarıldıktan sonra kararı kazansam ne olur?

İİK m.40, dayanak ilamın kaldırılması veya bozulması hâlinde icra işlemlerinin durmasını; gerekli şartlar oluştuğunda icranın eski hâline iadesini düzenler. Fakat tahliye gerçekleştikten sonra lehinize bir karar verilmesi, aynı gün anahtarın size teslim edileceğini garanti etmez. Kaldırma veya bozma kararının içeriği, uyuşmazlığın kesin sonucu ve taşınmazın durumu önemlidir. İyi niyetli üçüncü kişilerin kazandığı haklar da korunur.

Taşınma ve yeni konut giderleri gibi zararların istenip istenemeyeceği ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle “nasıl olsa istinafta kazanırım” diyerek geri bırakma ihtiyacını önemsememek, sonradan düzeltilmesi güç bir fiilî durum doğurabilir.

Ev sahibi açısından da karar almak, kiracıyı kendi imkânlarıyla çıkarma veya eşyalarını dışarı bırakma yetkisi vermez. Zorla tahliye, icra dosyasında kanuni koşullarıyla yürütülür. Kiracıya düşen ise karar ve icra evrakını birlikte değerlendirip, varsa geri bırakma kararının gerçekten dosyaya ulaştığını doğrulamaktır.

Bu yazı genel bilgilendirmedir. Tahliye ve kanun yolu süreleri, kararın dayanağı ve dosyadaki tefhim ile tebliğ kayıtları görülerek hesaplanmalıdır.

Kısa cevap

Tahliye takibinde önce kararın kaynağını seçin: sulh hukuk ilamında İİK m. 26’daki icra emri; kira borcuna dayalı icra mahkemesi kararında m. 269/c; tahliye taahhüdü takibinde m. 272–275 incelenir. Tek bir “tahliyede kaç gün var” sayısı bütün bu yolları karşılamaz.

Önce hukuki işlemi doğru adlandırın

Dosyada ayrı ayrı işaretleyin: mahkeme kararının tefhimi; kararın tebliği; icra/tahliye emrinin tebliği; kanun yolu başvurusu; mehil belgesinin son günü; varsa geri bırakma kararı ve icra dosyasına bildirimi. İcra dosyasındaki son işlemi bu tarihlerle karşılaştırın.

Belge ve tarih kontrolü

Kararı veren merci ile takip türünü belirleyin. Gerekçeli karar, tebliğ ve kanun yolu kayıtlarını alın. Kesinleşme ve icranın geri bırakılması ayrımını kontrol edin. Tahliye emri ve icra dosyasındaki güncel işlemi ayrıca inceleyin. Tarihleri duyuma göre değil, resmî belge ve erişilebilir dosya kaydı üzerinden yazın.

Resmî kaynakla doğrulama

Bu yazıdaki kira tahliyesi açıklaması İİK m. 26,36,40,269/c, 272–275 ve 363 ile HMK m. 345 ve 350 ayrımına dayanır. Kaynak kartlarında farklı tarihlerde erişilen tarihsel nüshalar ve sonraki kontrol kayıtları ayrı korunmuştur. Eski bir nüshanın tarihi, sonraki değişiklikleri içerdiği anlamına gelmez; işlemde ilgili hüküm ve geçiş yeniden kontrol edilmelidir.

Sonraki adım

Kesinleşme ve icranın geri bırakılması ayrımını kontrol edin. Tahliye emri ve icra dosyasındaki güncel işlemi ayrıca inceleyin. Süreli bir işlem söz konusuysa bu sayfayı veya randevu yanıtını beklemeyin; ilgili merci ve dosya bakımından gecikmeden inceleme yapın.