Kiracı tahliyesi: ihtiyaç, taahhüt, ihtar ve icra yolları

Kısa cevap

Tahliye için kanuni bir sebep ve o sebebe uygun süreç gerekir. İhtiyaç, kira borcu, tahliye taahhüdü ve uzama süresi aynı kurallara tabi değildir; ihtar ve dava takvimi ayrı kurulmalıdır.

Sözleşme bitti diye tahliye olmaz

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sona erdirme hakkı kanuni nedenlerle sınırlıdır. Kiracı bakımından bildirimle sona erdirme koşulları farklıdır. Elektrik veya suyu kesmek, kilidi değiştirmek ve eşyaları çıkarmak hukuki tahliye yolunun yerine geçmez.

İhtiyaç ve yeniden inşa

İhtiyaç nedeniyle tahliyede kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri gereksinimi ve kullanım zorunluluğu incelenir. Yeniden inşa veya esaslı onarımda iş sırasında kullanımın imkânsız olması gerekir. Belirli süreli kirada m.350 davası sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır; belirsiz sürelide genel fesih dönemleriyle belirlenecek tarih esas alınır. İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası haklı sebep olmadan üç yıl eski kiracı dışında birine yeniden kiralama yasağı da değerlendirilmelidir.

Yeni malik ne yapabilir?

Satın alma kira ilişkisini kendiliğinden bitirmez; yeni malik kural olarak kiraya verenin yerine geçer. TBK m.351’deki ihtiyaç yolunda edinmeden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim ve edinmeden altı ay sonra dava koşulu vardır. Yeni malik ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç davası açma yolunu kullanabilir. Hangi yol seçildiği ve yazılı bildirimin ulaşması takvimde ayrı gösterilmelidir.

Tahliye taahhüdü

Kiralanan teslim edildikten sonra verilen yazılı tahliye taahhüdünde, belirli tahliye tarihi ve geçerli imza önemlidir. Kiracı o tarihte çıkmazsa TBK m.352 uyarınca tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurulması veya dava açılması gerekir. İmza, temsil, aile konutu, boş tarih veya irade sakatlığı iddiaları ayrıca incelenir; belgenin bulunması tek başına tahliyenin kesinleştiğini göstermez.

Kira borcu ve iki haklı ihtar

TBK m.315 yolunda muaccel kira veya yan gider ödenmemişse, yazılı bildirimde konut ve çatılı işyeri için en az otuz gün verilir ve ödenmezse feshedileceği belirtilir; süre bildirimin yapıldığı günü izleyen gün başlar. İki haklı ihtar ise ayrı yoldur: kira süresi/kira yılı, farklı borç dönemleri, ödeme zamanı ve ihtarların haklılığı incelenir. M.352’de belirtilen sürenin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir aylık dava süresi bulunur. İhtar sonrası ödeme, iki haklı ihtar nedenini her durumda ortadan kaldırmaz.

Uzama süresinin hesabı

Belirli süreli kirada başlangıç sözleşme süresiyle on yıllık uzama süresi ayrı hesaplanır. TBK m.347, on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim koşulunu düzenler. “On yıldır oturuyor” demek yetmez. Belirsiz süreli kirada başlangıçtan on yıl sonrasına ilişkin genel fesih kuralları uygulanır; yazılı bildirim şartı korunur.

Arabuluculuk ve icra ayrımı

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kapsamı kontrol edilir. İİK kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna, bütün tahliye davalarının arabuluculuktan muaf olduğu anlamına gelmez. Seçilen icra veya dava yolunun kendi şartları ayrıca sağlanmalıdır.

Buradaki süreler kanuni temel çerçevedir. TBK m.353’teki yazılı bildirimle dava süresinin uzaması ve arabuluculuk başvurusunun süreye etkisi seçilen yol bakımından ayrıca hesaba katılmalıdır. Bildirim, icra başvurusu ve dava açma sürelerini tek takvim gibi kullanmayın.

Çıkışın belgelenmesi

Anahtar teslimi, teslim tarihi, sayaçlar, eşya ve hasar tutanağa bağlanmalıdır. Evin fiilen boş olması her zaman usulüne uygun iade anlamına gelmez. Kalan borç, depozito ve erken çıkış sorumluluğu ayrı hesaplanmalıdır.

Görüşmeye hazırlanırken

İlgili belgeleri ve tarihleri sıralayın; karşı tarafın iddiasını ve kendi talebinizi ayrı yazın. Somut dosyanızın değerlendirilmesi ve görüşme için sitedeki iletişim bölümünü kullanabilirsiniz. İlk mesajınızda gereksiz kimlik veya üçüncü kişilerin özel bilgilerini paylaşmayın.

Bu rehber genel bilgilendirme içindir; kişiye özel hukuki görüş, kesin süre hesabı veya sonuç garantisi değildir. İşlem tarihi, tebligat, güncel mevzuat ve dosya belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.