Arsa payı karşılığı inşaat: sözleşme, teslim ve tapu riski

Kısa cevap

Arsa payı karşılığı inşaatta arsa sahibi belirli payları veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise kararlaştırılan yapıyı tamamlayıp arsa sahibine düşen bölümleri teslim etmeyi üstlenir. Yalnız daire sayısında anlaşmak yetmez: resmî sözleşme, teknik şartname, ruhsat, teslim ve tapu devir aşamaları birlikte kurulmalıdır.

Sözleşmenin konusu ve şekli

Arsa devri taahhüdü ile inşaat edimi birlikte değerlendirilir. Kanuni resmî şekil ve temsil yetkisi kontrol edilmelidir. Adi yazılı belgeye güvenip ileride şekil eksikliğinin mutlaka giderileceğini varsaymak doğru değildir; hakkın kötüye kullanılması değerlendirmesi dosyaya özgüdür.

İmza öncesi güncel tapu kaydındaki malik/pay, ipotek, haciz ve şerhleri; imzalayanların temsil yetkisini karşılaştırın. Sözleşmenin hazırlanması ile tapuda mülkiyet devri aynı işlem değildir. Hangi payın hangi aşamada devredileceği ve sözleşmenin tapuya şerhi imkânı ayrıca değerlendirilmelidir.

Paylaşım ve teknik şartname

Hangi bağımsız bölümün kime kalacağı; alan, kat, cephe, ortak alan ve malzeme standardıyla tanımlanmalıdır. Ruhsat projesi ile pazarlama görseli aynı belge değildir. Proje değişikliği, ilave hak ve eksik metrekare durumlarının sonucu açık yazılmalıdır.

Tapu devri hangi aşamada?

Bütün payların baştan devri arsa sahibinin riskini artırabilir. Aşamalı devir, imalat kontrolü ve uygun teminatlar birlikte planlanabilir. Kanunda her proje için zorunlu tek bir teminat yüzdesi bulunduğu söylenemez; mektubun tutarı kadar koşulu, süresi ve tahsil kabiliyeti önemlidir.

Ruhsat ve teslim tarihi

İşe başlama, ruhsat alma, inşaat bitirme, iskân ve fiilî teslim ayrı aşamalardır. Sürenin hangi olayla başladığı belirlenmelidir. Mücbir sebep veya idari gecikme hükümleri, yüklenicinin her gecikmede kendiliğinden sorumsuz kalacağı şekilde yorumlanmamalıdır. Örneğin “ruhsattan itibaren 24 ay” deniyorsa ruhsatın kim tarafından hangi son tarihe kadar alınacağı da belirlenmelidir; başlangıç olayını belirsiz bırakmak bitiş tarihini de belirsizleştirir.

Gecikme ve seçimlik haklar

İhtar, ek süre, ifa, gecikme zararı, dönme veya fesih seçenekleri borca aykırılığın niteliğine göre değerlendirilir. Sözleşmedeki ceza koşulu ile kira kaybı talepleri aynı zarar için iki kez tahsil varsayımıyla hesaplanmamalıdır.

Önce işin mevcut seviyesini ve gecikmenin nedenini teknik kayıtla belirleyin. İnşaat sürerken işi tamamlama talebiyle sözleşmeden dönme iradesini gelişigüzel birlikte bildirmeyin; ek süre gerekip gerekmediği ve seçimin sonuçları sözleşme ile TBK hükümlerinden belirlenmelidir.

Ayıp ve teslim tutanağı

Eksik iş ile ayıplı iş ayrılmalıdır. Bağımsız bölüm ve ortak alanlar teknik uzmanla incelenebilir; açık ve sonradan ortaya çıkan ayıplar tarihli olarak kaydedilir. Çekince konulmadan imzalanan geniş kabul ve ibra belgeleri uyuşmazlığı etkileyebilir. TBK m.474 bakımından teslimden sonra imkân bulunur bulunmaz inceleme ve ayıbın uygun sürede bildirilmesi önemlidir. Sonradan ortaya çıkan gizli ayıplarda öğrenildiğinde gecikmeden bildirim yapılmalıdır. İhbar yükümlülüğü ile tazminat davasının zamanaşımı aynı süre değildir.

Üçüncü kişiye satış

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararı, yükleniciye tapuda devirden sonra üçüncü kişilerin edindiği mülkiyet/ipotek hakları yönünden önemlidir. Sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili sona ermesi, tapuya güvenerek iyiniyetle ayni hak edinildiği savunmasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. [Yeni içtihadı aktaran resmî Yargıtay kaydı](https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1216648700).

Somut kazanım tarihi, tapu kayıtları ve üçüncü kişinin bildiği ya da bilmesi gereken olgular incelenir. “Yükleniciden alan herkes tapuyu kaybeder” veya “tapuyu alan herkes kesin korunur” denilemez. Tapuda kazanılan ayni hakla yalnız satış vaadi veya alacağın devrine dayanan kişisel talep aynı değildir.

Sona erme ve tasfiye

İnşaatın seviyesi, taraf edimleri, yapılan devirler, finansman ve hak sahipleri belirlenmeden yalnız fesih bildirimiyle tüm kayıtların geri döndüğü kabul edilmez. Teminatın paraya çevrilmesi, şantiye güvenliği ve teknik tespit de tasfiye planına eklenmelidir.

Görüşmeye hazırlanırken

Sözleşme ve tüm eklerini, tapu/devir zincirini, ruhsat ve projeyi, hakedişleri, teminatları, teslim/ayıp tutanaklarını ve ihtarları tarih sırasına koyun. Arsa sahibiyseniz hangi edim karşılığında neyi devrettiğinizi; yükleniciyseniz tamamladığınız işleri ve engelleri; üçüncü kişiyseniz kiminle hangi hakkı devraldığınızı açıklaştırın. İlk iletişimde gereksiz kişisel belgeleri paylaşmayın.

Bu rehber genel bilgilendirmedir. Projenin özel hükümleri, teknik tespitler, güncel içtihat ve tebligatlar görülmeden kesin tasfiye veya tapu sonucu çıkarılamaz.