Kentsel dönüşümde imza vermezsem payım satılır mı?

Kısa cevap

6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşümde, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınan karara katılmazsanız, gerekli bildirim ve satış işlemleri tamamlanarak arsa payınızın satılması mümkündür. Salt çoğunluk, toplam payların yarısından fazlasıdır. Fakat komşuların bir müteahhitle görüşmüş olması veya size “imzalamazsan evin gider” demesi, tek başına payınızı devretmez. Kanundaki kapsam, karar, bildirim, değerleme ve satış şartlarının gerçekleşmesi gerekir. [15]

İtiraz ederken hangi işleme karşı çıktığınızı ayırmalısınız. Binanın riskli olduğuna ilişkin teknik tespit, çoğunluğun seçtiği proje ve sözleşme, arsa payınızın değeri ve idarenin satış işlemi farklı hukuki meselelerdir. Birine itiraz etmek diğer bütün işlemleri kendiliğinden durdurmaz. Özellikle tebligatın yalnız elden yapılacağını düşünmek veya yazılı bildirimleri almamayı çözüm saymak hak kaybına neden olabilir. [15, 16]

Her bina yenilemesinde salt çoğunluk yeterli mi?

Hayır. Günlük dilde kentsel dönüşüm denilen her yenileme projesi, 6306 sayılı Kanun’un özel hükümlerine girmez. Binanın eski olması, apartman yöneticisinin müteahhitle görüşmesi veya çoğu komşunun yeni bina istemesi tek başına bu rejimi başlatmaz. Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı gibi kanuni dayanakların hangisinin bulunduğu önemlidir. [15]

Bu yazı, özellikle riskli yapı tespiti kesinleşmiş bir parseldeki malik kararını ve anlaşmayan payların satılmasını ele alır. Riskli alan veya rezerv yapı alanındaki projelerde daha geniş bir idari uygulama bulunabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmak istenen, fakat 6306 kapsamında bulunmayan binada ise aynı çoğunluk kuralını doğrudan kullanmak doğru olmaz.

Benzer biçimde Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yönetim planı, ortak yer veya işletme bütçesi kararlarının çoğunlukları bu işlemin yerine geçmez. 2026’da toplu yapı yönetim planlarına ilişkin değişiklik yapılmış olması, kentsel dönüşüm kararının yeniden üçte ikiyle alınacağı anlamına gelmez. Uygulanacak çoğunluk, kararın konusuna ve hukuki dayanağına göre belirlenir. [15, 17]

6306 m.6/A kapsamındaki acil ve resen uygulamalar ayrıca düzenlenmiştir. Bu rehberdeki olağan riskli yapı sürecine ait bildirim ve teknik itiraz sürelerini böyle bir işleme doğrudan uygulamayın.

Salt çoğunluk kişi sayısıyla mı arsa payıyla mı hesaplanır?

Kararda esas olan, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluktur. On dairenin altısının imza vermesi her durumda yeterli sayılmaz; dairelerin arsa payları eşit olmayabilir. Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölüme sahip olması veya bir dairenin birden çok kişiye ait bulunması da hesabı etkileyebilir. [15]

Örneğin üç malikin payları yüzde 40, yüzde 35 ve yüzde 25 ise, yüzde 40 ile yüzde 25 pay sahiplerinin birlikte kararı yüzde 65’e ulaşır. İki kişinin anlaşması bu örnekte yeterli pay çoğunluğu sağlar. Buna karşılık payların toplamı tam yüzde 50’de kalıyorsa yarıdan fazlası elde edilmiş olmaz.

Toplantıda aynı sayıda el kalkmış olmasıyla tapudaki pay çoğunluğunun oluşması farklıdır. Kararın altında hangi maliklerin hangi paylarla yer aldığı anlaşılmalıdır. Vekâletle imza atan kişinin yetkisi veya ölmüş malik adına işlem yapılması gibi sorunlar da sadece aritmetik hesapla çözülemez.

Tapudaki arsa payının yanlış olduğunu düşünüyorsanız bu, ayrıca değerlendirilmesi gereken bir iddiadır. İtirazınız bulunduğu için resmî kayıttaki payın kendiliğinden değiştiği veya çoğunluk kararının yok sayılacağı varsayılamaz. Arsa payının düzeltilmesi istemi ile dönüşüm kararına ve satış işlemine karşı haklar, birlikte ama birbirine karıştırılmadan ele alınmalıdır.

2026’da malik toplantısı yapılması gerekiyor mu?

Güncel uygulamada, riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yeni uygulamayı görüşmek için maliklerden birinin istemi üzerine toplantı yapılır. Bunun için binanın yıkılmış olması zorunlu değildir. Toplantı ve karar bakımından paylara göre salt çoğunluk esas alınır; karar imzalanarak tutanağa bağlanır. Şubat 2026 değişikliğiyle toplantı sürecine ilişkin bildirim ve tutanak belgeleri de düzenlenmiştir. [16, 18]

Bu nedenle elden dolaştırılan bir sözleşmenin üzerindeki imzalarla, mevzuata uygun toplantı ve karar sürecinin her yönüyle tamamlandığı sonucuna hemen varılmamalıdır. Toplantının ne için yapıldığı, maliklerin hangi uygulamayı kabul ettiği ve kararla sözleşmenin birbirine uyup uymadığı görülmelidir.

Örneğin toplantıda yalnız belirli bir firmayla görüşme yapılmasına izin verilmiş olması, size sonradan gösterilen bütün ekonomik şartların kabul edildiğini kanıtlamaz. Yeni dairelerin dağılımı, ek ödeme ve sözleşmenin esaslı şartları kararın kapsamını doğrudan etkiler. İmzanın yanındaki isim kadar, neye imza verildiği de önemlidir.

Riskli yapı raporuna karşı çıkmam müteahhit anlaşmasını da çözer mi?

Riskli yapı tespiti, binanın teknik durumuna ilişkindir. Maliklerin yeni binayı hangi müteahhitle, hangi paylaşım ve ödeme şartlarıyla yapacağı ise başka bir konudur. “Müteahhidi beğenmiyorum” itirazı teknik raporun yanlış olduğunu göstermez; “raporda sorun yok” sonucu da önerilen sözleşmenin ekonomik olarak adil olduğu anlamına gelmez.

Riskli yapı tespitine malik veya kanuni temsilcisi, ilgili muhtarlık ilanının son gününden itibaren on beş gün içinde itiraz edebilir. Bu itiraz, rapordaki mühendislik değerlendirmesine yönelik teknik heyet incelemesini gündeme getirir. Raporun kullanılan yöntem, yapı bilgisi veya teknik bulgular yönünden neden hatalı bulunduğu açıklanmalıdır. [15, 16]

Karar ve sözleşmeye itirazınız ise farklı gerekçelere dayanabilir: Pay hesabı yanlış olabilir, size teklifin tamamı gösterilmemiş olabilir veya kararda başka, sözleşmede başka ödeme şartı bulunabilir. Hangi iddianın hangi işlemle ilgili olduğu açık anlatılmazsa doğru zamanda yanlış yere başvurma riski doğar.

Bana hangi bildirimler yapılmalı?

Riskli yapı tespitinin bildirimi, maliklerin çoğunluk kararının teklifi ve idarenin satış bildirimi farklıdır. Olağan riskli yapı tespitinde yapıya asma, maliklere e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta on beş gün ilan yöntemi vardır; muhtarlık ilanının son günü tebliğ edilmiş sayılır. Eve zarf gelmemesi hiçbir sürenin başlamadığı anlamına gelmez. [15, 16]

Çoğunluk kararını ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir. İlanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Bildirimden/bildirilmiş sayılmadan itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse payın satılacağı uyarısı da yer almalıdır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının uygulama açıklamasına göre tapuya elektronik posta adresi bildirenlere bu adresten de bildirim yapılır. Bu ek bildirim, noter veya muhtarlık ilanının yerine geçen ayrı bir seçenek değildir. İdarenin elektronik satış tebligatı kuralını maliklerin bu teklif bildirimiyle karıştırmayın. [15, 16]

Satış sürecinde idarenin yapacağı tebligatta e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı veya tapuya bildirilmiş elektronik tebligat adresi kuralları uygulanır. Satışın yer ve zamanı yönünden elektronik tebliğ ile ilan tebliğinin tamamlanma günü farklıdır. Belgeyi, göndereni ve yöntemi ayrı kaydedin. [15, 16]

Sözleşme şartlarını kabul etmezsem ne olur?

Gerekli çoğunluk ve bildirim koşulları sağlandığında, teklifin süresinde kabul edilmemesi payın satışını gündeme getirebilir. İmza vermemek bir irade açıklamasıdır; süreci her aşamada durduran mutlak bir veto değildir. Öte yandan çoğunluk kararı, herhangi bir usulsüz sözleşmenin veya ayrımcı uygulamanın yargısal denetimini ortadan kaldırmaz. [15]

Örneğin yeni projede aynı konumdaki dairelerden size gerekçesiz biçimde belirgin ölçüde daha küçük bir daire verilmesi veya yalnız sizden farklı bir ek bedel istenmesi, ayrıntılı inceleme gerektirebilir. Ancak sadece “eski evim büyük, yenisi de aynı büyüklükte olmalı” düşüncesiyle yeni projenin imar, ortak alan ve arsa payı özellikleri göz ardı edilemez.

İtirazınızı yalnız “imzalamıyorum” sözüyle sınırlamak yerine, hangi şartın neden kabul edilmediğini açıkça belirtmek daha işlevlidir. Yeni dairenin bağımsız bölüm numarası, net alanı, cephe ve katı; ek ödeme, teslim ve kira hükümleri somut tartışmanın konusudur. Bu bilgileri bilmeden hem hak kaybını hem makul bir anlaşma fırsatını değerlendirmek zorlaşır.

Müteahhit benim payımı kendiliğinden satın alabilir mi?

Hayır. Anlaşmayan payın satılması, müteahhidin kendi başına yaptığı özel bir işlem değildir. Kanundaki başvuru üzerine yetkili idare tarafından değerleme ve satış usulü yürütülür. Güncel resmi açıklamalarda satış başvurusunun İstanbul’da ilgili ilçe belediyesine, diğer illerde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yapıldığı belirtilmektedir. [15, 16]

İlk satışa, anlaşma sağlayan paydaşlar dışında kişi katılamaz. İlk satış sonuçlanmazsa, kanun ve yönetmelikteki koşullarla tekrar satış gündeme gelir; anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilerin katılımı belirli şartlarla mümkün olabilir. Müteahhidin malik olup olmadığı ve hangi sıfatla katıldığı bu nedenle önemlidir. [16]

Payın rayiç değeri yetkili değerleme sürecinde belirlenir. Rayiç değer, payın işlem zamanındaki gerçek ekonomik karşılığını ifade eder. Payınızın küçük olması, bedelsiz alınabileceği anlamına gelmez. Yeni binanın tamamının gelecekteki satış fiyatını doğrudan mevcut payın bedeli saymak da doğru olmaz; değerleme, satılan hakkın niteliğine göre yapılır.

Değerlemeyi düşük bulursam satış iptal edilir mi?

Değerleme hatası hukuki denetime konu olabilir. Ancak “bedel düşük, dava açarsam tapum kesin geri gelir” sonucu doğru değildir. Güncel 6306 sayılı Kanun, satış işleminin yalnız satış bedelinin düşük hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilmesi hâlinde kararın bedel farkının ödenmesiyle uygulanmasına ilişkin özel hüküm içerir. [15]

Bu ayrıntı, dava talebinin ve beklentinin doğru kurulması açısından önemlidir. Değerleme uyuşmazlığında hedef, eksik belirlenen bedelin düzeltilmesi olabilir; her bedel uyuşmazlığı mülkiyetin geri dönmesiyle sonuçlanmaz. Usule veya başka hukuka aykırılıklara dayanan iptal kararlarında ise payın sonradan devredilip devredilmediği ve taşınmazdaki uygulamanın eski hâle dönüşe elverişli olup olmadığı gibi koşullar gündeme gelebilir.

Rapora itiraz ederken somut emsal ve taşınmaz özellikleri önemlidir. “Komşu sokaktaki yeni daire şu fiyata satılıyor” demek, eski binadaki arsa payınızın bedelini tek başına açıklamaz. Emsalin konumu, imarı, payın niteliği ve satış zamanı karşılaştırılmalıdır. Teknik değerleme raporu, hukuki gerekçeyle birlikte ele alınır.

Dava açmak için ne kadar sürem var ve nereye başvururum?

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, kanundaki özel düzenleme gereğince tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Hangi işlemin dava edileceği ve tebliğ tarihi, dosyadaki bildirim usulüne göre belirlenir. Riskli yapı raporuna ilişkin on beş günlük teknik itiraz süresi ile otuz günlük idari dava süresi aynı şey değildir. [15]

İdarenin pay satış işleminin iptali talebiyle, müteahhit sözleşmesinden doğan alacak veya tapu hakkına ilişkin özel hukuk talebi de aynı mahkemeye yöneltilmez. “Kentsel dönüşüm davası” denilen tek bir dava türü yoktur. İdari işlem, sözleşme, mülkiyet veya kat mülkiyeti uyuşmazlığına göre görev ve usul değişir.

Bir idari başvurunun süreyi durdurup durdurmadığı veya yeniden başlatıp başlatmadığı, başvurunun hukuki niteliğine göre değerlendirilmelidir. Komşularla görüşmeye devam etmek ya da müteahhidin yeni teklifini beklemek dava süresini kendiliğinden uzatmaz. Satış ilanı veya karar elinize geçtiğinde, belgenin tamamıyla birlikte tebliğ kaydını inceletmek gerekir.

İtiraz veya dava yıkımı ve satışı kendiliğinden durdurur mu?

Bir başvuru yapılması her işlemin kendiliğinden durduğu anlamına gelmez. İdari davada yürütmenin durdurulması istenebilir; mahkeme bunun kanuni şartlarını değerlendirir. Böyle bir karar verilmeden, yalnız dava dilekçesinin sunulmuş olmasına güvenerek tahliye veya satış takvimini yok saymak risklidir. [15, 23]

Yürütmenin durdurulması, idari işlemin dava sonuçlanıncaya kadar uygulanmasının durdurulmasına yönelik geçici korumadır. Nihai iptal kararıyla aynı değildir. Mahkeme açık hukuka aykırılık ve uygulanma hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar koşullarını değerlendirir. Başvuru yapılması, bu koşulların mutlaka kabul edileceğini göstermez. [23]

Riskli yapıda can güvenliği meselesi ayrıca önem taşır. Sözleşmeye veya bedele itirazınızın bulunması, güvensiz binada kalmak için teknik güvence oluşturmaz. Hukuki koruma talebiyle güvenli tahliye ve kişisel eşyanın taşınması planı birbirini dışlayan seçenekler olarak görülmemelidir.

Yıkım yerine güçlendirme isteyebilir miyim?

Riskli binanın güçlendirilmesi teknik olarak mümkünse, yıkım yerine bu yol değerlendirilebilir. Fakat yalnız bir malikin “güçlendirelim” demesiyle tahliye ve yıkım süreci kendiliğinden sona ermez. Verilen yıkım süresi içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun belirlenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki usule uygun karar, güçlendirme projesi ve imar mevzuatına uygun ruhsat gibi şartlar yerine getirilmelidir. [16]

Örneğin malik, seçilen müteahhidin paylaşımını adaletsiz bulduğu için güçlendirme önerebilir. Bu önerinin hukuken ilerleyebilmesi, binanın güçlendirmeye elverişli olmasına ve gerekli sürecin zamanında tamamlanmasına bağlıdır. Yeni daire paylaşımını beğenmemek, teknik uygunluğu kanıtlamaz. Teknik olarak mümkün olan bir çözümde de maliyet, ortak alanlar ve ruhsat koşulları ayrıca ele alınır.

Güçlendirme tamamlandığında riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için yetkili birime başvurulur. Projenin hazırlanmış olmasıyla yapının fiilen güçlendirilmiş ve resmî işlemlerinin tamamlanmış olması farklıdır. Bu nedenle güçlendirme önerisi, takvimi olmayan bir erteleme talebi yerine uygulanabilir teknik ve hukuki çözüm olarak ortaya konulmalıdır.

Çoğunluk kararına imza atıp sözleşmeye çekince yazmak yeterli mi?

İmzanın hangi belgeye atıldığı ve çekincenin neyi kapsadığı önemlidir. Toplantıya katıldığınızı gösteren imza, belirli bir ekonomik teklifi kabul eden imza ve kapsamlı inşaat sözleşmesindeki imza aynı işlem değildir. Buna karşılık “haklarım saklıdır” biçimindeki genel bir not, açıkça kabul ettiğiniz bütün borçları her durumda etkisiz kılmaz.

Örneğin ek ödeme tutarını kabul eden sözleşmeyi imzalayıp sonradan bu tutarı hiç kabul etmediğinizi söylemekle, bedel maddesini açıkça kabul etmediğinizi ve karşı teklifinizi baştan belirtmek farklıdır. Çekincenin karşı tarafça kabul edilip edilmediği ve ortak kararın kapsamını değiştirip değiştirmediği de değerlendirilir.

Bu yüzden imzadan önce hangi belgenin yalnız teslim veya toplantı katılımını, hangisinin borç altına girmeyi gösterdiği anlaşılmalıdır. Size teklifin yalnız son sayfası gösterilmişse, ek proje ve paylaşım listesini görmeden sonuçlarını değerlendirmeniz zordur. Belgenin başlığına veya komşunun açıklamasına dayanarak imza atmak yerine, kabul ettiğiniz edimlerin tamamını okuyabilmelisiniz.

Hem anlaşmaya açık olup hem haklarımı koruyabilir miyim?

Evet. Projeye bütünüyle karşı çıkmadan belirli ekonomik veya hukuki şartların düzeltilmesini isteyebilirsiniz. Örneğin yeni dairenin net alanının açıkça yazılması, ek ödemenin takvime bağlanması, kira borcunun başlangıç ve bitişinin belirlenmesi veya teslim güvencesi sunulması talep edilebilir.

Ancak devam eden görüşme, bildirilmiş karar veya satış işlemine karşı süreleri ortadan kaldırmaz. Bir yandan somut bir karşı teklif değerlendirirken diğer yandan dava veya itiraz hakkınızı zamanında kullanmanız gerekebilir. Hangi yolun birlikte yürütülebileceği, elinizdeki karar ve sözleşmeye göre belirlenir.

İmza atmadan önce asıl sorunuz şu olmalıdır: Bana sunulan şartlar neler, hangi çoğunlukla kabul edilmiş, hangi bildirim yapılmış ve itirazımın hukuki sonucu ne olabilir? Bu soruların cevabı, sadece imza vermeyi reddetmekten veya söylenen her şeyi kabul etmekten daha sağlam bir karar vermenizi sağlar.