Önalım, alım ve geri alım hakkı: süre, bedel ve şerh

Kısa cevap

Yasal önalım, paylı taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılmasında gündeme gelir. 7571 sayılı Kanun süre ve yatırılacak bedel kurallarını değiştirdi; eski ve yeni satışlar aynı şekilde değerlendirilmez.

Yasal önalımın başlangıcı

Paylı mülkiyette payın tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşların önalım hakkını gündeme getirebilir. Gerçek bağış veya paylaşma satışla aynı değildir. İşlemin görünüşü ile gerçek niteliği farklıysa somut deliller gerekir; elbirliği mülkiyeti ayrıca değerlendirilir.

Yeni süre ve geçiş kuralı

7571 sayılı Kanun m. 35, TMK m. 733 içindeki satıştan başlayan üst süreyi iki yıldan bir yıla indirdi. Noter bildirimiyle başlayan üç aylık süre ayrıca önemini korur. Geçici m. 1 uyarınca değişikliğin yürürlüğünden önceki satışlara eski hükümler uygulanır. Satış ve bildirim tarihleri belirlenmeden herkese tek bir son gün verilemez.

Artık yalnız satış bedeli esas alınmaz

7571 sayılı Kanun m. 36 ile dava konusu payın rayiç bedelinin hâkimce belirlenmesi ve alıcıya düşen tapu giderleriyle birlikte verilen kesin sürede yatırılması düzenlendi. Bedel nemalandırılır. Geçici hüküm bu değişikliği daha önce açılmış davalara da uygular; eski dava açılış tarihi tek başına eski bedel kuralını korumaz.

İstisna ve bildirim

Cebrî artırma yanında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar için de yeni düzenlemedeki istisna incelenmelidir; geçiş kuralı unutulmamalıdır. Noter bildirimi, satışın öğrenildiğine ilişkin sıradan mesajla karıştırılmamalıdır. Bildirim yok diye satıştan başlayan üst sürenin işlemediği varsayılmamalıdır.

Dava, depo ve tedbir

Yasal önalım alıcıya karşı dava yoluyla kullanılır. Hâkimin belirlediği bedel, yer ve kesin süre yakından izlenmelidir. Davanın tapuya bildirilmesi ile devri engelleyen tedbir aynı değildir. Koruma talebi somut risk ve usul koşullarıyla gerekçelendirilmelidir.

Sözleşmesel önalım

Sözleşmeden doğan önalım hakkı için taşınmaz satışından önce yapılan anlaşmanın şekli ve kapsamı incelenir. Tapuya şerh verilmişse şerhteki süre ve koşullarla sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir; şerhin etkisi her durumda şerh tarihinden on yıl sonra sona erer (TMK m.735). Yasal önalımın paydaşlıktan doğan hakkı ile sözleşmeden doğan hak aynı başlangıca sahip değildir.

Alım ve geri alım

Alım hakkı belirlenen koşullarda taşınmazı satın alma; geri alım hakkı daha önce devredilen taşınmazı yeniden edinme imkânı sağlayabilir. Resmî şekil ve sözleşmedeki kullanım koşulları kontrol edilir. Tapuya şerhin üçüncü kişilere etkisi şerh tarihinden en çok on yıl sürer (TMK m.736). Şerh kendiliğinden mülkiyet devretmez.

Feragat ve fiilî kullanım

Yasal önalım hakkından genel feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir. Belirli satışta hakkı kullanmaktan vazgeçmek ise yazılı şekle tabidir; satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m.733). Fiilî kullanım düzeninin dürüstlük kuralı bakımından etkisi ayrıca incelenir; yalnız pay sahibi olmak dava kazanmayı garanti etmez.

Görüşmeye hazırlanırken

İlgili belgeleri ve tarihleri sıralayın; karşı tarafın iddiasını ve kendi talebinizi ayrı yazın. Somut dosyanızın değerlendirilmesi ve görüşme için sitedeki iletişim bölümünü kullanabilirsiniz. İlk mesajınızda gereksiz kimlik veya üçüncü kişilerin özel bilgilerini paylaşmayın.

Bu rehber genel bilgilendirme içindir; kişiye özel hukuki görüş, kesin süre hesabı veya sonuç garantisi değildir. İşlem tarihi, tebligat, güncel mevzuat ve dosya belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.