Kira artışı ve kira tespit davası: TÜFE ve beş yıl ayrımı

Süreci bir bakışta görün

1. 1Dönem

   İlk sözleşme ve yenileme gününü belirleyin.

2. 2Artış

   Geçerli artış maddesi ve ilgili TÜFE verisini karşılaştırın.

3. 3Tespit

   Beş yıl öncesi endeks veya sonrası emsal rejimini ayırın.

4. 4Başvuru

   İhtar, arabuluculuk ve davanın etkili olacağı dönemi birlikte planlayın.

Birbirine karıştırılmaması gerekenler

Kısa cevap

Konut ve çatılı işyeri kirasında yıllık artış, kural olarak TBK m.344’teki on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranıyla sınırlıdır. Daha düşük geçerli artış anlaşması da dikkate alınır; tavan, her kiraya otomatik aynı artış uygulanacağı anlamına gelmez.

Kira tespit davası için her durumda beş yıl beklenmez. İlk yıllarda anlaşma yoksa hâkim endeks sınırı içinde belirler; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda emsal, kiralananın durumu ve hakkaniyet de değerlendirilir. Emsal ilanı veya beş yılın dolması kiraya verene tek taraflı dilediği bedeli dayatma hakkı vermez.

Önce hangi dönemdesiniz?

Başlangıç tarihi, yenileme günü, sözleşmedeki artış hükmü ve önceki değişiklikler birlikte incelenmelidir. Yeni kiralama ile devam eden sözleşmenin yenilenmesi aynı işlem değildir. Kiracı değişmediği hâlde her yıl imzalanan kâğıdın süreleri sıfırladığı varsayılmamalıdır.

TÜFE hangi veridir?

TBK m. 344 çerçevesinde yenilenen dönem için on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı önem taşır. Aylık enflasyon, yıllık enflasyon ve on iki aylık ortalama birbirinin yerine kullanılamaz. Geçerli artış anlaşması daha düşük bir oran öngörüyorsa tavanın altında kalan hüküm ayrıca dikkate alınır.

Geçici yüzde 25 sınırı

Konut kiraları için geçmişte uygulanan geçici sınırlama, kapsadığı yenileme tarihleriyle sınırlıydı. Eski bir dönemin borcu hesaplanırken o dönemin düzenlemesi incelenir; geçici sınır bugünkü bütün kira ilişkilerine taşınmaz. Çatılı işyeri kirası ile konutun geçici düzenlemesi ayrılmalıdır.

Beş yıl dolunca ne değişir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; TÜFE verisi, kiralananın durumu, emsal bedeller ve hakkaniyet üzerinden değerlendirme yapar. Beş yılın dolması kendiliğinden belirli bir yeni bedel doğurmaz. Tarafların anlaşması yoksa doğru dönem için tespit talebi gerekir.

Emsal ve hakkaniyet indirimi

Gerçekleşmiş kira sözleşmeleri; konum, alan, kullanım, bina yaşı ve tarih yönünden karşılaştırılmalıdır. İnternet ilanları tek başına kesin rayiç değildir. Eski kiracı olma olgusu hakkaniyet değerlendirmesinde ele alınabilir; her dosyada uygulanacak sabit bir yüzde veya zorunlu indirim aralığı yoktur.

Tespit hangi tarihten itibaren etkili olur?

TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi kira döneminin başından etkili olacağı ayrı koşula bağlıdır. Yeni dönemden en az otuz gün önce dava açılmışsa veya bu süre içinde kiracıya artışa ilişkin yazılı bildirim yapılmış ve izleyen yeni dönemin sonuna kadar dava açılmışsa, belirlenen bedel o yeni dönemin başından geçerli olabilir.

Sözleşmede yeni dönemde artış hükmü varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedelin o dönem başından uygulanması m.345/3’te ayrıca düzenlenir. Bildirim şartını bu seçenekten bağımsız, her dava için zorunlu saymayın. Dava öncesi arabuluculuk aşamasını dönem takvimiyle birlikte planlayın; bir internet örneği somut son gün hesabı değildir.

Uyarlama farklı bir taleptir

Aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlamada TBK m. 138 koşulları ayrıca aranır. Yalnız piyasa kiralarının yükselmesi her olayda uyarlama sebebi oluşturmaz. Dövizli sözleşmelerde hem kira hükümleri hem dövizle sözleşmeye ilişkin özel düzenlemeler incelenmelidir.

Ödeme ve delil düzeni

Kiracı ödediği bedeli ve açıklamalarını; kiraya veren talep ettiği farkın dönem ve hesabını saklamalıdır. Tespit davası sürüyor diye kira ödemesi tamamen bırakılmamalıdır. Fark alacağının muacceliyeti ve icra yolu, kararın niteliği ve kesinleşme durumu üzerinden değerlendirilir.

Görüşmeye hazırlanırken

İlk sözleşme ve eklerini, yenileme gününü, artış maddesini, dönem dönem ödemeleri, ilgili TÜİK verisini ve varsa ihtarın tebliğ kaydını hazırlayın. Emsal sunulacaksa ilanla gerçekleşmiş kira sözleşmesini ayırıp konum, alan ve tarihi not edin.

Bu rehber genel bilgilendirmedir. Dava öncesi arabuluculuk, istenen kira dönemi ve bildirim koşulları birlikte incelenmelidir; yalnız randevu yanıtını beklemek süreyi korumaz.