Bu rehber kimler için?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında aşırı ifa güçlüğü, kira tespiti ve başvuru hazırlığının ayrımı için genel bilgilendirme.
Kaynak ve inceleme kaydına git ↓Kira uyarlaması ne zaman istenir?
Kira uyarlaması için yalnız kiraların veya maliyetlerin artması yetmez. TBK m.138’deki olağanüstü ve öngörülemez değişiklik, borçludan kaynaklanmama, ağır denge bozulması ve ifa koşulları birlikte incelenir; beş yılı bekleme kuralı uyarlamanın şartı değildir.
Hangi koşullar birlikte aranır?
Sözleşme kurulurken öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum sonradan ortaya çıkmalıdır. Bu değişiklik borçludan kaynaklanmamalı ve ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı kılacak ağırlıkta olmalıdır. Borç henüz ifa edilmemiş veya aşırı güçlükten doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmalıdır. Bu nedenle ödeme geçmişi ve ihtirazî kayıtlar, yalnız ekonomik veriler kadar önemlidir.
Uyarlama ile kira tespiti nasıl ayrılır?
Yıllık artışın sınırı ve beş yılı aşan kira ilişkisinde yeni bedelin belirlenmesi TBK m.344–345 çerçevesindedir. Uyarlamada ise m.138’in istisnai koşulları araştırılır. Emsal kira ilanları tek başına olağanüstü değişikliği ve ağır denge bozulmasını kanıtlamaz. Tespit davasının dönem ve bildirim kurallarını uyarlamaya otomatik aktarmayın.
Ödemeyi durdurmadan dosyayı hazırlayın
Sözleşme ve eklerini, hangi tarihte neyin değiştiğini, değişikliğin sözleşmeye etkisini, ödeme dekontlarını ve hak saklı tutma bildirimlerini bir araya getirin. İşyeri için mali kayıtlar yardımcı olabilir; ciro düşüşünü yalnız bir sonuç olarak yazmak yerine değişiklikle bağını açıklayın. Dava açılması kirayı kendiliğinden değiştirmez veya ödeme yükümlülüğünü durdurmaz; geçici önlem ihtiyacı ayrıca değerlendirilmelidir.
Başvuru ve talebin kapsamı
Kira ilişkisinden doğan uyarlama uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk dava şartı dikkate alınır. Talepte istenen bedel, bunun hangi tarihten geçerli olacağı ve dayanak değişiklik açıkça ayrılmalıdır. Uyarlama mümkün değilse m.138’in dönme/fesih sonucu değerlendirilir; sürekli edimli kira ilişkisinde kural olarak fesih söz konusudur. Bu yol sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.
Hangi bilgi, hangi kaynağa dayanıyor?
Kaynaklar, kapsam ve güncellik notları aşağıda gösterilir.
- TBK: aşırı ifa güçlüğü ve kira tespiti ↗
m.138, 344–345 · Kaynak kaydı: 2026-10-03
- Uyarlamanın birlikte aranan koşulları; kira tespitinden ayrımı.
Bu kontrol belirtilen maddelerin metniyle sınırlıdır; bütün kanun ve içtihatların eksiksiz güncellik incelemesi veya kişiye özgü hukuki görüş değildir.
- HUAK: kira uyuşmazlığında dava şartı ↗
m.18/B(1)(a) · Kaynak kaydı: 2026-10-03
- Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk; ilamsız icra tahliyesi istisnası.
2023 Bakanlık konsolide PDF ve güncel ADB SSS ile kapsam kontrolü; yeni gider yaptırımları bu kaynağa dayandırılmadı.
Yayın onayı: Av. Mertcan Turan tarafından verilmiştir. Yayın onayı ile kaynakların güncellik kontrolü farklıdır. Kaynak kayıtlarındaki tarih ve sınırlamaları inceleyin; işlem öncesinde yürürlükteki mevzuatı doğrulayın.
Sorumluluk reddi ve kullanım beyanı
Bu yayın genel bilgilendirme amaçlıdır; kişiye veya dosyaya özgü hukuki görüş, hukuki hizmet ya da sonuç garantisi değildir. Mevzuat ve uygulama değişebilir; somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.
İçeriği okumak, video izlemek, belge oluşturmak veya aracı kullanmak avukatlık ilişkisi kurmaz. Süreli işlemler için bu siteden yanıt veya randevu onayı beklemeyin. Bu beyan emredici mevzuattan doğan ve hukuken sınırlandırılamayan yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.
Yayın ve kullanım ilkeleri ↗MESLEKİ VE İLETİŞİM BİLGİLERİ
Av. Mertcan Turan
İzmir Barosu · Sicil 17004 · Bornova, İzmir
Bu bölüm yalnız kimlik ve iletişim bilgisi sunar. İçeriğin okunması avukatlık ilişkisi kurmaz; sonuç veya hizmet taahhüdü içermez.
Mertcan Turan Hukuk ve Danışmanlık OfisiBornova · İzmir