İmar, ruhsat ve iskân: taşınmazdaki yapılaşma sorunları

Kısa cevap

Tapu mülkiyeti gösterir; taşınmazda istediğiniz yapıyı yapabileceğinizi göstermez. İmar planı, ruhsat, onaylı proje ve yapı kullanma izni farklı aşamaları düzenler.

İmar planı ve imar durumu

Parselin kullanım amacı, yapılaşma koşulları, yol ve kamu alanı ilişkisi resmî plan ve plan notlarından incelenir. Emlak ilanındaki “imarlı” ifadesi tek başına yeterli değildir. Sit, kıyı, tarım ve afet mevzuatı ilave sınırlamalar getirebilir.

Ruhsat ve proje

Yapı ruhsatı ile hangi projenin onaylandığı birlikte okunmalıdır. Ruhsat bulunması, sonradan yapılan ilaveleri kendiliğinden kapsamaz. Kat, kullanım amacı, çekme mesafesi veya taşıyıcı sisteme ilişkin değişiklikler farklı izinler gerektirebilir.

Bununla birlikte her onarım yeni ruhsat gerektirmez. İmar Kanunu m.21’de sayılan boya, sıva ve tesisat tamiri gibi işler ile mevzuata uygun, taşıyıcı unsuru etkilemeyen bazı tadilatlar ruhsat dışında kalabilir. Yapılacak işin bu istisnaya girip girmediğini proje ve teknik kapsamıyla belirleyin.

İskânın anlamı

Yapı kullanma izin belgesi, ruhsat ve projeyle bağlantılı bir idari işlemdir. Tapudaki kat mülkiyeti, güncel teknik güvenlik raporunun yerine geçmez. Elektrik veya su aboneliğinin bulunması da bütün imar aykırılıklarının giderildiğini kanıtlamaz.

Yapı tatil tutanağı

Aykırılığın ne olduğu, ölçüsü, fotoğrafı, sorumlusu ve tespit tarihi açık olmalıdır. Tebliğ ve mühürleme işlemi takip edilmelidir. “Sonradan düzeltirim” diye mühürlü yapıda faaliyete devam etmek ayrıca hukuki ve cezai risk doğurabilir. Ancak yapıyı mevzuata uygun hâle getirmek için idarenin yazılı izniyle yapılan işlemler, m.42’de mühür bozma suçu dışında tutulur; bu izin olmadan kendiliğinizden çalışmaya başlamayın.

Yıkım ve para cezası

İmar Kanunu m. 32 ve 42 kapsamındaki işlemler ayrı değerlendirilir. Yıkımın dayanağı, giderilebilirlik ve süreç ile para cezasının muhatabı ve hesap unsurları aynı değildir. Bir işlemin iptali diğerinin de kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmeyebilir.

Yapı kayıt belgesi

Geçmiş düzenleme kapsamında alınmış belge, sınırsız yapılaşma veya bütün yapı için kalıcı güvenlik garantisi değildir. Beyanın doğruluğu, belgenin kapsamı ve istisnalar incelenir. Yeni bir genel imar affı bulunduğu varsayımıyla ödeme veya inşaat kararı verilmemelidir. Belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; yeniden yapımda o tarihteki imar mevzuatı uygulanır.

Plan ve parselasyon uyuşmazlığı

Plan değişikliği, parselasyon ve ruhsat farklı işlemlerdir. Askı, ilan, öğrenme ve tebliğ tarihleri dava yolunu etkiler. İdari başvuru her işlemde aynı süreyi durdurmaz; dava ve yürütmenin durdurulması ayrı değerlendirilir.

Satın almadan önce

Tapu, belediye işlem dosyası ve yerindeki yapı karşılaştırılmalıdır. Eksik ruhsat veya iskânın maliyeti, satıcının “hallederiz” sözüyle geçiştirilmemelidir. Devir sözleşmesinde mevcut aykırılıklar, giderme yükümlülüğü ve ödeme koşulları açıkça ele alınmalıdır.

Görüşmeye hazırlanırken

Satın alma dosyasında tapu, imar durumu, ruhsat, onaylı proje ve yapı kullanma iznini aynı parsel ve bağımsız bölüm üzerinden karşılaştırın. Mühürleme, yıkım veya para cezası varsa tutanak ve kararın tam örneğiyle bildirim kaydını önceliklendirin.

Genel bilgilendirmedir; ruhsat istisnaları, geçici yapı kayıt hükümleri ve özel alan mevzuatı ayrıca incelenmelidir. Belediye veya teknik inceleme gerektiren bir eksikliği satıcının sözlü güvencesiyle giderilmiş saymayın.