Apartman ve site yönetimi: aidat, ortak alan ve kararlar

Önce kararın konusunu ve yapının türünü ayırın

Apartman ve sitede aidat, ortak alan kullanımı ve yönetim planı değişikliği aynı çoğunlukla kararlaştırılmaz. Önce istenen işlemi ve yapının tek apartman mı, kanundaki toplu yapı mı olduğunu belirleyin. Yönetim planı değişikliğinde genel beşte dört kuralı ile 2026’da toplu yapılara getirilen üçte iki kuralı birbirine karıştırılmamalıdır.

Bu rehber önce yönetim planı değişikliğini, ardından aidat/ortak alan ve yönetici hesabını ele alır. Karara itiraz edecekseniz toplantıya katılım, karşı oy, öğrenme ve karar tarihlerini hemen kaydedin; belge istemek tek başına süreyi durdurmaz.

Yirmi daireli apartmanda kaç kişinin kabul etmesi gerekir?

Her dairenin ayrı bir kişiye ait olduğu, yirmi bağımsız bölümlü sıradan bir apartman düşünelim. Yönetim planı değişikliği için on altı olumlu oy gerekir. Toplantıya on kişi gelip sekizinin kabul etmesi yeterli olmaz; beşte dört, yalnız toplantıya katılanlar üzerinden hesaplanmaz. İkinci toplantıya geçilmiş olması da özel çoğunluk şartını düşürmez.

Bir kişinin birden çok dairesi, bir dairenin birden çok sahibi veya vekâleten kullanılan oylar varsa hesap bu basit örneğe göre yapılmamalıdır. Malik listesiyle oy ve temsil kuralları birlikte incelenir. Kiracıların dairede oturması, onları malik yerine oy kullanabilir hâle getirmez; malik adına temsil yetkileri bulunup bulunmadığına bakılır.

Bu nedenle yönetim planındaki metni değiştirmeden önce tapudaki maliklerle toplantı katılım listesini karşılaştırmak önemlidir. Bir daireyi kısa süre önce satın alan yeni malik yerine eski malikin imzasının bulunması gibi bir hata, yalnızca küçük bir evrak eksikliği değildir; gerekli oyun gerçekten verilip verilmediğini etkiler.

Sitede artık üçte iki oy yeterli mi?

Kanunun toplu yapı hükümlerine tabi yerlerde, yönetim planını değiştirme oranı üçte ikidir. Bu değişiklik 7579 sayılı Kanun'un 5. maddesiyle yapılmış ve yayım tarihi olan 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girmiştir. Eski yönetim planında hâlâ beşte dört yazması tek başına eski oranı sürdürmez; aynı değişiklikle kanuna aykırı plan hükümlerinin uygulanmayacağı da düzenlenmiştir.

Buradaki üçte iki, toplantı salonundaki temsilcilerin üçte ikisi demek değildir. Temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı önemlidir. Örneğin toplam üç yüz bağımsız bölümün temsil edildiği bir toplu yapıda, olumlu oyların iki yüz bağımsız bölüme karşılık gelmesi gerekir. Bir temsilcinin on, diğerinin elli bağımsız bölümü temsil etmesi sonucu değiştirir.

Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümlerini değiştirmede de toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte iki oyu aranır. Buna karşılık, halk arasında “site” denilen her yer hukuken toplu yapı değildir. Birden fazla parselin aynı yönetici tarafından yönetilmesi, kanundaki toplu yapı düzeninin kurulduğunu tek başına göstermez. Tapu kayıtları, yerleşim planı ve yönetim planı bu yüzden birlikte değerlendirilir.

Yönetici veya müteahhit planı tek başına değiştirebilir mi?

Yönetici olmak, bütün malikler adına yönetim planını değiştirme yetkisi vermez. Yönetici değişiklik önerebilir, toplantı hazırlığını yapabilir ve alınan kararın uygulanmasını sağlayabilir; fakat kanunun aradığı oyu kendi imzasıyla tamamlayamaz.

Müteahhidin ilk yönetim planını hazırlamış olması da ona süresiz değiştirme hakkı tanımaz. Örneğin planın içine “yönetim şirketi bütün kuralları değiştirebilir” yazılması, kanunun emredici çoğunluk şartını ortadan kaldırmaz. Müteahhidin elinde henüz satılmamış bölümler bulunuyorsa bunlardan doğan malik sıfatıyla kullanabileceği oylar ayrıca hesaplanır.

Önce hangi hükmün değiştirilmek istendiğini açıkça görmek gerekir. “Yönetim planını güncellemeye yetki verildi” şeklindeki genel bir karar, sonradan maliklerin hiç görmediği gider paylaşımı veya kullanım yasağının metne eklenmesini haklı kılmayabilir. Oylanan eski ve yeni metnin belirli olması, sonradan çıkacak tartışmayı azaltır.

Aidatı artırmak için yönetim planını değiştirmek zorunda mıyız?

Her aidat değişikliği yönetim planı değişikliği değildir. Temizlik, güvenlik veya bakım giderlerinin artması nedeniyle yıllık bütçenin değiştirilmesiyle, bu giderlerin malikler arasında hangi ölçüye göre paylaşılacağının değiştirilmesi farklı işlemlerdir.

Örneğin plan, belirli giderlerin arsa payına göre bölüşüleceğini söylüyorsa, kurul yalnızca yeni bir bütçe kabul ederek bunu herkese eşit ödeme düzenine çevirmiş olmaz. Önce kanundaki gider paylaşımı kuralları, sonra planın geçerli hükümleri uygulanır. Buna karşılık aynı paylaşım esasını koruyup toplam gider tutarını güncellemek her durumda plan değişikliği gerektirmez.

2026 değişikliği işletme projesi ve yöneticinin geçici bütçe yetkisi konusunda da düzenlemeler getirdi. Ancak bu düzenlemeyi “bütün aidatlar hiçbir şartta yeniden değerleme oranından fazla artamaz” diye okumak doğru değildir. Geçici işletme projesine getirilen sınır ile kat malikleri kurulunun işletme projesini onaylaması ayrı değerlendirilir.

Çoğunluk sağlanırsa her yasak veya ayrıcalık plana yazılabilir mi?

Hayır. Yönetim planı kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Ayrıca plan değiştirme çoğunluğu, kanunun belirli bir işlem için ayrıca aradığı oybirliğinin yerine geçmez.

Örneğin ortak alanın bir kişiye devredilmesi veya taşınmaz üzerinde başkası lehine hak kurulması, “planı değiştirdik” denilerek çözülemez. İşlemin kendi hukuki şartları vardır. Danıştayın ortak otopark uygulamasına ilişkin kararında da mülkiyet hakkını etkileyen işlemin niteliği üzerinden oybirliği gerekliliği değerlendirilmiştir.

Bir dairenin kullanımını sınırlayan hükümlerde de tapudaki nitelik, yönetim planının önceki metni, değişikliğin kapsamı ve varsa kazanılmış durumlar önem taşır. Sadece yeterli imza bulunması, kişiye özel haksız bir yük veya kanuna aykırı bir ayrıcalığı geçerli hâle getirmez.

Karar alındıktan sonra tapuya gitmek gerekir mi?

Yönetim planı ve değişiklikleri tapu kayıtlarıyla bağlantılıdır. Planın ve değişikliğin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; değişiklik metni kuruluş belgeleri arasında saklanır. Bu nedenle yalnız apartmanın mesaj grubunda yeni metni paylaşmakla yetinilmemelidir.

Tapuya sunulacak metnin, kurulda kabul edilen metinle aynı olması gerekir. İmzalar, temsil belgeleri ve hangi bağımsız bölümlerin hangi oyu verdiğini gösteren kayıtlar da korunmalıdır. Tapuya işlenmesi ise hukuka aykırı çoğunluğu veya geçersiz bir hükmü kendiliğinden düzeltmez.

Kabul etmediğim değişikliğe nasıl karşı çıkarım?

Toplantıya katılıyorsanız karşı oyunuzun ve itirazınızın kararda görünmesini sağlayın. Kat malikleri kurulu kararlarının iptalinde, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir ay; katılmayan malik için öğrenmeden itibaren bir ay ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay kuralı bulunur. Yokluk veya mutlak hükümsüzlük durumlarında farklı değerlendirme yapılır; fakat kendi kararınıza “zaten hükümsüz” deyip süreyi bekletmek güvenli değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru şartı da vardır. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu koruma, başvurudan önce dolmuş bir dava süresini yeniden başlatmaz. Görevli mahkeme, kanun kapsamındaki bu uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesidir. Yönetim planının baştan geçersizliği gibi farklı taleplerde, talebin niteliği ayrıca belirlenmelidir.

Karar örneğini istemeniz yararlıdır; ancak yönetim size belge vermedi diye sürelerin her durumda durduğunu varsaymayın. Değişikliğin ne zaman öğrenildiğini gösteren mesaj, yazı veya toplantı kaydıyla birlikte hukuki değerlendirme yaptırmak, yalnız “imzam yok” demekten daha etkili bir itiraz hazırlamanızı sağlar.

Aidat ve ortak alan sorununu nasıl ayırırsınız?

Ödemenin tutarına mı, paylaşım esasına mı, yoksa harcamanın kendisine mi karşı çıktığınızı belirleyin. Ortak alan uyuşmazlığında ise kullanım izni, fiziksel değişiklik ve mülkiyet üzerinde hak kurulması farklı işlemlerdir. İlgili kararı, yönetim planını ve projeyi aynı soruya göre karşılaştırın.

Kat mülkiyeti ve yönetim planı

Bağımsız bölüm ile ortak yer ayrımı tapu, onaylı proje ve yönetim planından anlaşılır. Yönetim planı bağlayıcıdır; ancak emredici kanun kurallarının yerine geçmez. Bir alanın yıllardır tek kişi tarafından kullanılması, kendiliğinden özel mülkiyet hakkı oluşturmaz.

Ortak alanı kim kullanabilir?

Çatı, taşıyıcı yapı ve ortak tesisler gibi yerlerde diğer maliklerin hakları korunur. Bahçe, otopark veya terasın kullanımı için proje, tahsis ve karar belgeleri incelenir. Bir bölümün kapatılması ya da amacı dışında kullanılması yalnız yönetici izniyle her durumda hukuka uygun hâle gelmez.

Aidatın dayanağı

İşletme projesi, kurul kararı, gider faturaları ve yönetim planı birlikte okunmalıdır. Her gider aynı ölçüyle paylaştırılmaz; bazı giderlerde eşit paylaşım, bazılarında arsa payı ve farklı anlaşmalar önem taşır. Bir tesisi kullanmamak tek başına ortak giderden kurtulma sebebi değildir.

Kiracı ve malik sorumluluğu

Yönetime karşı sorumluluk ile kiracı-malikin kendi arasındaki gider paylaşımı farklıdır. KMK m. 22 kapsamındaki sorumluluk ve kira bedeli sınırı ayrıca değerlendirilir. Malik, bütün giderleri kiracıya yönlendirerek yönetime karşı yükümlülüğünün bittiğini varsaymamalıdır.

Toplantı ve karar yeter sayısı

Çağrı, gündem, vekâlet, toplantı ve karar yeter sayısı kararın konusuna göre incelenir. Yönetici seçimi, yönetim planının değiştirilmesi ve ortak alanda esaslı değişiklik aynı çoğunlukla karara bağlanmaz. Toplantıya katılan kişi sayısı tek başına arsa payı koşulunu göstermez.

Yöneticinin hesabı

Yönetici kararları uygular, tahsilat ve gider belgelerini düzenli tutar. Kendi takdiriyle sınırsız harcama veya kişisel menfaat sağlama yetkisi bulunmaz. Hesap verme, banka hareketleri, faturalar ve denetim kayıtları somut olarak istenmelidir.

Karara itiraz

KMK m. 33 bakımından toplantıya katılım, karşı oy, öğrenme tarihi ve karar tarihi önem taşır. Yokluk veya mutlak butlan iddiası ile süreye bağlı iptal talebi aynı değildir. Her usul hatasını süresiz dava sebebi saymak hak kaybı doğurabilir. Dava şartı arabuluculuk da kontrol edilmelidir.

Komşuluk ve yaptırımlar

Gürültü, ortak alan işgali veya aykırı kullanım tarihli delillerle belgelenmelidir. Aidat gecikmesi ve icra tazminatı otomatik aynı sonuçları doğurmaz; borcun dayanağı, bildirim ve kanuni koşullar incelenir. Sorunlu malikin mülkiyetinin devri ise olağan bir yönetim kararı değil, ağır koşulları olan istisnai yargısal yoldur.

Görüşmeye hazırlanırken

Yönetim planının tam örneğini, oylanan eski/yeni metni, malik ve temsilci listesini, çağrı/karar tutanaklarını, aidat hesabını ve öğrenme belgelerini hazırlayın. Ortak alan sorunu varsa onaylı proje ve tarihli kullanım kayıtlarını ekleyin.

Bu rehber genel bilgilendirmedir. Mülkiyet, çoğunluk ve süre hesabı ilgili kayıtlar üzerinden yapılır; internet açıklaması veya randevu yanıtı süreyi durdurmaz.