Ev ve arsa alırken hukuki kontrol: tapu, ödeme ve sözleşme

Kısa cevap

Tapu kaydı, satıcının yetkisi, imar durumu ve ödeme yöntemi birlikte incelenmelidir. Tapu senedinin bulunması, taşınmazın bütün hukuki ve teknik risklerden arınmış olduğunu göstermez.

Tapu senedi ile güncel kayıt aynı şey değildir

Satıcının gösterdiği eski tapu senedi yerine işlem gününe yakın kayıt ve takyidat bilgisi alın. Ada, parsel, bağımsız bölüm, malik ve pay bilgilerini yerinde gördüğünüz taşınmazla karşılaştırın. Hisseli tapu, belirli bir dairenin veya bahçenin tek başına size ait olduğu anlamına gelmez.

İpotek, haciz ve şerh neyi değiştirir?

Her kaydın etkisi farklıdır: ipotek borç ödenmezse satış riski yaratır; tedbirin kapsamı devri engelleyebilir; intifa kullanım hakkını etkiler. Kayıtların kaldırılacağı sözüyle yetinmeyin. Terkin için gereken belgeyi, ödeme sırasını ve işlem yetkisini önceden belirleyin.

Satıcı ve vekâlet nasıl kontrol edilir?

Malikin kimliği, temsilcinin yetkisi ve vekâletnamenin kapsamı doğrulanmalıdır. Şirket satışlarında temsil ve imza yetkisi; miras veya birlikte mülkiyette işleme katılması gereken kişiler ayrıca incelenir. Aile konutunda eş rızası gerekliliği, tapuda şerh bulunmasa da önem taşıyabilir.

Satış vaadi mülkiyeti geçirir mi?

Satış vaadi ileride satış yapılmasını isteme hakkı doğurabilir; tek başına mülkiyet devri değildir. Şerh de tescilin yerine geçmez. Taşınmaz satışında kanuni resmî şekil ve tescil aranır. Tapu müdürlüğü ve kanunen yetkilendirilmiş noterlikte yapılan satış işlemleri ile sıradan imza onayı birbirine karıştırılmamalıdır.

Kapora ve ödeme planı

Ödenen paranın kapora, bağlanma parası, cayma parası veya satış bedeli avansı olup olmadığı açık yazılmalıdır. Her kapora kendiliğinden yanmaz; her durumda da iade edilmez. Bedel, hesap sahibi, devir gerçekleşmezse iade koşulları ve teslim tarihi belirlenmelidir. Ödeme açıklamasında işlem ve taşınmazla bağlantı kurulmalıdır.

Güvenli ödeme neyi sağlar?

Devirle ödeme arasındaki zamanlama riski, uygun banka veya güvenli ödeme sistemiyle azaltılabilir. Bu yöntemler imar aykırılığını, sahte temsil sorununu veya gizli ayıbı ortadan kaldırmaz. İpotekli satışta alacaklı bankanın yazısı ve terkin süreci ayrıca planlanmalıdır.

Varsayımsal örnek: İpotekli dairenin satıcısı “parayı gönderin, sonra ipoteği kaldırırım” desin. Bankanın kapama ve terkin belgeleri ile devir/ödeme sırası belirlenmeden yalnız bu söze güvenmek ek risk yaratır.

İmar ve fiilî durum

Belediyeden imar durumu, ruhsat, yapı kullanma izin belgesi ve işlem dosyası incelenmelidir. Kat mülkiyeti kaydı deprem güvenliği raporu değildir. Projeye aykırı oda, kapatılmış balkon, ortak alan işgali ve kiracı bulunması teslimi etkileyebilir. Teknik inceleme hukuki incelemeden ayrı yapılmalıdır.

Devir ve teslimi birlikte belgeleyin

Gerçek satış bedeli, harç ve vergi yükümlülükleri, anahtar teslimi, sayaçlar, demirbaşlar ve mevcut kira ilişkisi kayda alınmalıdır. Ayıp fark edilirse tarihli fotoğraf, ekspertiz ve bildirim belgeleri korunmalıdır. İhbar ve dava süreleri talebin türüne göre değişir; teslim tutanağı her hakkı ortadan kaldıran genel bir feragat metnine dönüştürülmemelidir.

Görüşmeye hazırlanırken

İlgili belgeleri ve tarihleri sıralayın; karşı tarafın iddiasını ve kendi talebinizi ayrı yazın. Somut dosyanızın değerlendirilmesi ve görüşme için sitedeki iletişim bölümünü kullanabilirsiniz. İlk mesajınızda gereksiz kimlik veya üçüncü kişilerin özel bilgilerini paylaşmayın.

Bu rehber genel bilgilendirme içindir; kişiye özel hukuki görüş, kesin süre hesabı veya sonuç garantisi değildir. İşlem tarihi, tebligat, güncel mevzuat ve dosya belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.