Miras kalan ev ve arsa: intikal, paylaşma ve satış

Kısa cevap

Mirasın kazanılması, tapuda intikal ve mirasın paylaşılması farklı işlemlerdir. Bir mirasçının payı bulunması, belirli bir evi veya tarlayı tek başına satabilmesi anlamına gelmez.

Miras ve tapu intikali

Miras ölümle kazanılır; mirasçılık belgesi mirasçıları ve payları gösterir. Tapu intikali bu durumun sicile işlenmesidir. Mirasçılık belgesi kesin ve değiştirilemez bir mülkiyet paylaşımı kararı değildir; yanlışlık veya başka hak iddiası ayrıca gündeme gelebilir.

Elbirliği mülkiyetinin sonucu

Paylaşmaya kadar tereke üzerindeki haklar kural olarak birlikte kullanılır. Belirli taşınmazın bir odası veya parçası, miras oranına göre kendiliğinden bir mirasçıya ayrılmaz. Koruma işlemleri, temsil ve tasarruf yetkisi birbirinden ayrılmalıdır.

Borçları da araştırın

Yalnız taşınmazları listelemek yeterli değildir; kredi, vergi, ipotek ve diğer tereke borçları incelenmelidir. Mirasın reddi ayrı koşul ve sürelere bağlıdır. Tereke üzerinde yapılan bazı işlemler ret imkânını etkileyebileceğinden, borç belirsizken satış veya tahsil kararı aceleye getirilmemelidir.

Anlaşmalı paylaşma

Mirasçılar anlaşabiliyorsa hangi malın kime bırakılacağını, değer farkının nasıl ödeneceğini, borçların iç ilişkide kimce üstlenileceğini ve teslimi açıkça belirlemelidir. TMK m.676’ya göre paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Taşınmaz kaydı ve somut işlem için gereken diğer koşullar ayrıca tamamlanır.

Küçük veya vesayet altındaki mirasçı, temsil yetkisi ve çıkar çatışması gibi durumlar sıradan bir aile protokolüyle geçiştirilemez. Paylaşma sözleşmesiyle borçları kendi aranızda ayırmak da alacaklılara karşı sorumluluğu her durumda sona erdirmez; TMK m.681 ayrıca değerlendirilir.

Miras payının devri

TMK m.677’ye göre mirasçılar arasında miras payının devri yazılı yapılır. Üçüncü kişiye devir sözleşmesinin geçerliliği noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. Üçüncü kişi bu yolla paylaşmaya katılma yetkisi kazanmaz; paylaşma sonunda devredene düşen payın kendisine verilmesini isteyebilir.

Bu sözleşmeyle belirli bir evin tapu payının satışı aynı işlem değildir. Önce terekenin elbirliği hâlinde olup olmadığı, paylaşmanın yapılıp yapılmadığı ve tam olarak neyin devredildiği belirlenmelidir.

Tek mirasçının kullanımı

Bir mirasçının evde oturması diğerlerinin haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Kullanım bedeli ve ecrimisilde talep koşulları, kullanımın niteliği ve gerekli bildirimler incelenir. Mirasçılık sıfatı tek başına otomatik bir aylık kira borcu hesabı değildir.

Uzlaşma olmazsa

Anlaşma yoksa bir mirasçı, kanun veya sözleşmeyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça paylaşmayı isteyebilir. Taşınır/taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin dava açılmadan önce 6325 m.18/B kapsamında arabulucuya başvuru dava şartıdır. Anlaşmak zorunlu değildir; anlaşma olmazsa uygun dava yoluna geçilir.

Mahkeme malın aynen paylaşılması ile satışını, bölünebilirliği ve değer kaybını değerlendirir. Sulh mahkemesinden miras ortaklığına temsilci atanması ise yönetim/koruma ihtiyacıyla ilgili ayrı bir yoldur. Tarım arazileri, sağ kalan eşin konut talebi ve terekenin tamamına ilişkin uyuşmazlıklar ek inceleme gerektirir.

Mal kaçırma iddiası

Muris muvazaası, tenkis ve mirasta denkleştirme farklı hukuki nedenlerdir. Devir tarihi, gerçek irade, bedel ve saklı pay hesabı incelenmeden her satışın iptal edileceği söylenemez. Veraset ve intikal vergisi ile tapu intikali de ayrı yükümlülüklerdir.

Görüşmeye hazırlanırken

Önce mirasçılık belgesini, güncel tapu ve takyidat kayıtlarını, banka/borç bilgilerini ve ölüm sonrası işlemleri bir araya getirin. Sonra amacınızı seçin: kaydı güncellemek, pay devretmek, malı paylaşmak, ortaklığı bitirmek veya kullanım alacağı istemek. Bütün işlemleri tek bir “intikal” başlığı altında yürütmeyin.

Bu rehber genel bilgilendirmedir; kişiye özgü görüş veya sonuç garantisi değildir. İşlem tarihi, tebligat, özel mevzuat ve somut belgeler birlikte incelenir. Ret veya başka süreli işlem ihtimali varsa cevap veya randevu beklemeyin.