Yabancıların Türkiye’de taşınmaz alımı: tapu ve sınırlamalar

Süreci bir bakışta görün

1. 11. Vatandaşlık ve kimlik belgeleri

   Belgenin tam ve güncel örneğini hazırlayın.

2. 22. Güncel tapu ve bölge kontrolleri

   İlgili kişi, işlem ve yetki bilgileriyle karşılaştırın.

3. 33. Vekâlet, tercüme ve tasdik

   Tarih ve tutarları diğer kayıtlarla eşleştirin.

4. 44. Banka ve değerleme belgeleri

   Eksik belge ve cevap bekleyen soruları not edin.

Birbirine karıştırılmaması gerekenler

Kısa cevap

Yabancı kişinin taşınmaz edinebilmesi; vatandaşlığı, taşınmazın yeri ve niteliği ile özel sınırlamalara bağlıdır. Satın alma, ikamet izni ve vatandaşlık başvurusu ayrı süreçlerdir.

Önce kişi ve taşınmaz uygunluğu

Yabancı gerçek kişi, yurt dışında kurulmuş şirket ve Türkiye’de yabancı sermayeli şirket farklı kurallara tabidir. Vatandaşlık ve varsa çifte vatandaşlık bilgisi tapu başvurusunda doğru sunulmalıdır. Eski karşılıklılık anlatımları tek başına güncel edinim rejimini açıklamaz.

Yer ve nitelik sınırlamaları

Yabancı gerçek kişinin edinebileceği taşınmaz ve bağımsız, sürekli sınırlı ayni haklar için ülke genelindeki kişi başına 30 hektar sınırı ile ilçe yüzölçümünün özel mülkiyete konu kısmının yüzde 10 sınırı ayrı uygulanır. Cumhurbaşkanının yetkisi kapsamındaki ülke, kişi, bölge ve miktar kısıtları ayrıca kontrol edilir. Bu sınırlar, yabancı şirketlerin veya Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerin bütün edinimlerine doğrudan kopyalanamaz.

Askerî yasak/güvenlik bölgeleri, özel güvenlik bölgeleri, tarım arazisi ve sit statüsü ayrı yasak veya izin doğurabilir. Tapudaki nitelik ile fiilî kullanım aynı olmayabilir. Kapora veya satış vaadinden önce tapu müdürlüğünden alıcının ve parselin edinime uygunluğu araştırılmalıdır.

Yapısız taşınmaz

Yabancıların satın aldığı yapısız taşınmaz için geliştirilecek projenin iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulması gerekir. Bu süre her yapının iki yılda tamamlanacağı anlamına gelmez; onaylanan projenin başlangıç ve bitiş takvimi ayrıca belirlenir. Başvurmama, onay alamama veya onaylanan projeyi yerine getirmeme tasfiye riski doğurabilir. Tarım arazisinde ilgili tarım idaresi izni ve proje süreci ayrıca incelenmelidir.

Kimlik, tercüme ve vekâlet

Pasaport, kimlik, tercüman ve temsil belgeleri işlem koşullarına göre hazırlanır. Yabancı ülkedeki belge için apostil, konsolosluk tasdiki veya sözleşmeden doğan muafiyet ayrı incelenir. Apostil belgenin içeriğini ve vekâlet yetkisinin yeterliliğini her yönden onaylamaz.

Ödeme ve tapu belgeleri

Yabancı gerçek kişinin taşınmaz satın alımında genel kural, satıştan önce ilgili dövizin banka üzerinden Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına satılması ve Döviz Alım Belgesinin tapuya sunulmasıdır. Satış bedelinin satıcıya ödenmesi ile DAB düzenlenmesi farklı kayıtlardır; tek dekontun ikisini de karşıladığı varsayılmamalıdır.

Alıcının kimlik ve temsil belgeleri, taşınmazın güncel tapu/takyidat bilgisi ve işlem için istenen diğer belgeler tapu müdürlüğüyle teyit edilmelidir. Vatandaşlık amaçlı edinimde değer tespiti, ödeme ve şerh koşulları ayrıca uygulanır; sıradan edinim ile vatandaşlık dosyasının belge listesi aynı değildir.

Satış vaadi ve tescil

Resmî satış vaadi gelecekteki satışa ilişkin talep hakkı sağlar; şerh de mülkiyet devri değildir. Mülkiyetin kazanılması için kanuni işlem ve tescil gerekir. Ön ödeme yapmadan önce takyidat, imar ve satıcının yetkisi incelenmelidir.

Vatandaşlık ve ikamet ayrı

Her taşınmaz edinimi ikamet izni veya vatandaşlık sağlamaz. Yatırım yolunun parasal eşiği, uygunluk, elden çıkarmama koşulu ve idari incelemeleri ayrı değerlendirilir. Bu rehber sabit bir yatırım tutarı veya vatandaşlık sonucu vaat etmez; başvuru tarihindeki resmî koşullar esas alınmalıdır.

Miras ve satış sonrası

Mirasla edinim de ilgili sınırlamalar ve gerektiğinde tasfiye yönünden incelenir. Satış sonrası sigorta, vergi, yönetim giderleri ve kullanım planı takip edilmelidir. Yurt dışından işlem yapan kişi tebligat ve temsil düzenini de önceden kurmalıdır.

Görüşmeye hazırlanırken

İlgili belgeleri ve tarihleri sıralayın; karşı tarafın iddiasını ve kendi talebinizi ayrı yazın. Somut dosyanızın değerlendirilmesi ve görüşme için sitedeki iletişim bölümünü kullanabilirsiniz. İlk mesajınızda gereksiz kimlik veya üçüncü kişilerin özel bilgilerini paylaşmayın.

Bu rehber genel bilgilendirme içindir; kişiye özel hukuki görüş, kesin süre hesabı veya sonuç garantisi değildir. İşlem tarihi, tebligat, güncel mevzuat ve dosya belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.

Kaynak ve düzenleme notu

Paylaşılan gayrimenkul serisi 2026-09-20 tarihinde site için sadeleştirildi; kesin sonuç örnekleri, sabit indirim oranları ve genellemeler çıkarıldı. Kaynakların erişim durumu aşağıda ayrı gösterilir. Hukuki sonuca ilişkin uygulama dosyaya özgüdür.