Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır ve masrafları kim öder?

Kısa cevap

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmazın veya hakkın birden fazla kişiye ait olduğu durumda bu ortaklığı sona erdirmek için açılır. Halk arasında izale-i şuyu denilen davada, paylaşmaya uygun mal bölüştürülebilir; bölünmesi mümkün değilse satılarak parası paylaştırılabilir. Taşınmaza ortak olanlardan biri, diğerlerinin onayını almadan bu yolu kullanabilir. Yeni açılacak davalarda önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. [1, 2, 3]

Taşınmaz bakımından görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; tek taşınmazda esas olarak taşınmazın bulunduğu yerde dava açılır. Masrafların tamamını baştan “karşı taraf öder” diye düşünmek doğru değildir. Başlangıçta harç ve gider avansı yatırılır; yargılama ve satış sonunda giderlerin paylara göre yükletilmesi esastır. Ancak sizin avukatınızla yaptığınız ücret sözleşmesi, mahkemenin hükmettiği vekâlet ücretinden ayrıdır. [2, 10]

Bu dava hangi anlaşmazlığı çözer?

Bir arsanın yarısı size, yarısı kardeşinize ait olabilir. Ya da üç arkadaş birlikte aldığınız dükkânı artık birlikte tutmak istemiyor olabilirsiniz. Ortaklığın giderilmesi davası, bu mülkiyet birlikteliğinin nasıl sona ereceğini çözer. Karşı tarafın kötü niyetli davrandığını veya size borçlu olduğunu ispatlamak, paylaşma talebinin her durumda ön şartı değildir. [1]

Davada öncelikle malın ve hak sahiplerinin belirlenmesi gerekir. Paylı mülkiyette paylar tapuda belirli oranlarla görünür. Elbirliği mülkiyetinde ise örneğin paylaşılmamış mirasta hak ortaklığın bütününe yayılır. Her iki durumda da ortaklığın sona erdirilmesi istenebilir; ancak taraflar ve uygulanacak paylaşma kuralları somut mülkiyet ilişkisine göre değerlendirilir.

Bu dava, başkasının üzerinde görünen tapunun aslında size ait olduğunu kendiliğinden karara bağlamaz. “Payım tapuda yanlış” veya “bu taşınmaz mirastan kaçırıldı” iddiası varsa tapu iptali, tescil veya başka bir dava gerekebilir. Kira geliri, haksız kullanım tazminatı ve tadilat alacağı da paylaşma talebinden farklıdır. Bunları yalnız ortaklığın giderilmesi dilekçesine yazmak, hepsinin aynı usulle çözüleceği anlamına gelmez.

Ortaklık her zaman sona erdirilebilir mi?

Paydaşın paylaşma istemesi kural olarak mümkündür. Ancak kanundan veya geçerli bir sözleşmeden kaynaklanan ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunabilir. Paylı malın sürekli bir amaca ayrılmış olması veya paylaşmanın uygun olmayan zamanda istenmesi de sonucu etkileyebilir. TMK m.698, paylaşmayı isteme hakkının hukuki işlemle en fazla on yıl sınırlandırılmasına izin verir; taşınmazlar bakımından resmî şekil koşulu vardır. [1]

Bu istisnalar, diğer paydaşın her “istemiyorum” demesinin yeterli olduğu anlamına gelmez. Örneğin ortak dükkânda çalışmaya devam etmek isteyen kişinin ekonomik kaygısı anlaşılır olsa da, bunun hangi hukuki engeli oluşturduğu ayrıca gösterilmelidir. Öte yandan bütün tarafların geçerli bir sözleşmeyle ortaklığı belirli süre sürdürmeyi üstlendiği dosya aynı şekilde değerlendirilemez.

Tarım arazileri, kat mülkiyeti ve mirasın bütününün paylaşılması özel hükümler içerebilir. Bir taşınmazı metrekaresine göre kâğıt üzerinde bölmekle, yeni parsellerin hukuken oluşturulabilmesi farklıdır. Bu nedenle dava açmadan önce seçilecek talep, taşınmazın niteliğiyle uyumlu olmalıdır.

Arabuluculuğa nereye ve nasıl başvurulur?

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili adliye arabuluculuk bürosuna başvurulur; büro bulunmayan yerlerde görevlendirilen mahkeme yazı işleri müdürlüğü bu işi yürütür. Başvuru için bütün ortakların önce bir araya gelerek imza vermesi gerekmez. [3]

Başvuruda hangi taşınmazdaki hangi ortaklığın sona erdirilmek istendiği anlaşılmalıdır. Güncel tapu kaydı ve mirastan gelen haklarda mirasçılık belgesi, tarafların doğru belirlenmesine yardım eder. İki ayrı taşınmaz ve farklı paydaşlar varsa bunları birbirine karıştırmamak gerekir. Yanlış kişiyi davet etmek veya hak sahibi bir kişiyi tamamen dışarıda bırakmak, gerçek uyuşmazlığın görüşülmesini engelleyebilir.

Arabulucu mahkeme gibi satış kararı vermez. Tarafların konuşmasını sağlar ve anlaşma seçeneklerini değerlendirmelerine yardım eder. Sürece başvurmak zorunlu olsa da belirli bir satış bedelini veya paylaşımı kabul etmek zorunlu değildir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak, dava aşamasında önem taşır.

Arabuluculuk başvurusunu “nasıl olsa formalite” diye görmemek yararlıdır. Mahkeme satışının masrafı ve süresiyle, bir paydaşın diğerlerine güvence vererek ödeme yapması karşılaştırılabilir. Ayrıca ödeme, tapu devri ve evin boşaltılması birlikte kararlaştırıldığında yalnız fiyat üzerinde kurulan belirsiz uzlaşmalardan daha uygulanabilir bir sonuç elde edilebilir.

Diğer ortak arabuluculuk toplantısına gelmezse ne olur?

Diğer tarafın gelmemesi, sizin hakkınızdan vazgeçmeniz veya süresiz beklemeniz gerektiği anlamına gelmez. Ancak toplantıya katılmama ile toplantıya katılıp anlaşmama aynı şey değildir. Kanun, geçerli mazeret olmadan ilk toplantıya katılmama nedeniyle faaliyetin sona ermesine özel gider sonuçları bağlar. [3]

Güncel düzenlemede, bu durumda toplantıya katılmayan taraf sonradan tamamen veya kısmen haklı çıksa bile diğer tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur; lehine hükmedilecek tarife vekâlet ücretinin de yarısına hükmedilir. Her iki tarafın da ilk toplantıya gelmemesi hâlinde, sonradan açılacak davada tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır. Bu kurallar somut dosyanın gider hesabıyla birlikte uygulanır. [3]

İnternette görülebilen “gelmeyen her hâlükârda bütün masrafı öder ve hiç vekâlet ücreti alamaz” açıklaması güncel metni yansıtmayabilir. Daveti aldıysanız, katılamayacağınız gerçek bir neden bulunduğunda bunu zamanında ve ispatlanabilir biçimde arabulucuya bildirmeniz gerekir. Sadece telefonlara cevap vermemek, haklarınızı koruyan bir itiraz yöntemi değildir.

Arabuluculuk ücretsiz mi, anlaşınca ne kadar ödenir?

Dava şartı arabuluculukta bazı başarısız görüşmelerin ilk iki saatlik ücreti başlangıçta Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Taraflara ulaşılamaması, tarafların katılmaması veya iki saatten kısa görüşmede anlaşma sağlanamaması bu kapsamda olabilir. İki saati aşan ve anlaşmayla bitmeyen görüşmelerde aşan kısmın ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. Bunların yargılama gideri olarak değerlendirilmesi mümkündür; “başta ödeme çıkmadı, hiçbir zaman ücret yok” sonucu çıkarılamaz. [3]

Anlaşma hâlinde ücret, yürürlükteki Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanır. Konusu para olan veya parayla değerlendirilebilen uyuşmazlıklar için kademeli tarife uygulanır. 2026 tarifesi, ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda anlaşma olursa arabuluculuk ücretinin 13.000 TL’den az olamayacağını ayrıca düzenler. Bu rakam her dosyanın sabit toplam ücreti değildir; tarife hesabı daha yüksek sonuç verebilir. [14]

Örneğin değeri yüksek bir taşınmazın tamamının paylaşılması ile yalnız belirli bir payın bedeli üzerinde anlaşılması aynı hesapla sonuçlanmayabilir. Anlaşmanın hangi ekonomik değeri kapsadığı ve ücretin taraflar arasında nasıl bölüşüleceği açıklığa kavuşturulmalıdır. Arabulucunun ücreti, tarafların kendi avukatlarına ödeyeceği ücretle de aynı kalem değildir.

Anlaşma imzalanınca tapu doğrudan değişir mi?

Taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi anlaşması için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi, anlaşmanın arabuluculuğa ve uygulanmaya elverişli olup olmadığını, taşınmaz devriyle ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını inceler. Ardından kanundaki usule uygun tapu işlemi gerekir. [3]

Bu denetim önemlidir. Örneğin arsanın imar kurallarına aykırı biçimde üç parçaya ayrılacağı yazılmışsa, bütün tarafların bunu istemesi tek başına yeterli olmaz. Küçük veya kısıtlı hak sahibi bulunması da temsil ve izin bakımından ek inceleme gerektirebilir.

Anlaşmada bir paydaş diğerine para ödeyecekse tutarın, vadenin, ödeme şartının ve tapu devriyle ilişkisinin açık olması gerekir. “Daha sonra rayiçten ödenecek” gibi bir ifade, uyuşmazlığı sona erdirmek yerine yeni bir bedel tartışması doğurabilir. Borcun nasıl yerine getirileceği açıklanmadan yalnız “anlaştık” yazılması amaçlanan güvenceyi sağlamaz.

Davada hangi belgeler ve hangi kişiler önemlidir?

Dilekçede taşınmaz, hak sahipleri ve ortaklığın hangi yolla giderilmesinin istendiği belirtilir. Tapu kaydı, paylar, mirasçılık belgeleri ve arabuluculuk son tutanağı temel belgelerdendir. Aynen paylaşma istiyorsanız, bunu destekleyen imar ve yapı bilgileri de önem taşır. Satış bedelinin dağıtımını etkileyecek muhdesat iddiası varsa olayın açıkça anlatılması gerekir. [1, 2, 3]

Bütün paydaşların davada yer alması zorunludur. Tapu maliklerinden biri ölmüşse, onun adına dava yürütmekle yetinilemez; mirasçıları belirlenir. Dava sürerken payın devredilmesi de taraf durumunu etkileyebilir. “Biz aile arasında kimin pay sahibi olduğunu biliyoruz” demek, tapu ve mirasçılık ilişkisini usulen kurmanın yerini tutmaz. [5]

Davayı avukatla takip etmek zorunlu değildir. Ancak eksik taraf, yanlış taşınmaz, farklı dava gerektiren mülkiyet itirazı veya uygulanamayacak paylaşma talebi süre ve masraf kaybına yol açabilir. Özellikle çok sayıda mirasçı, yurt dışı adresi veya vesayet durumu bulunan dosyalarda hazırlık, dilekçenin uzunluğundan daha belirleyicidir.

Harç nasıl hesaplanır?

Harç, devlete ödenen yargılama kalemidir; bütün dava masrafının veya avukat ücretinin adı değildir. 2026’da yürürlükteki Harçlar Kanunu tarifesinde, taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesine ilişkin karar için satış bedeli üzerinden binde 11,38; aynen paylaşmaya ilişkin karar için taşınmazın değeri üzerinden binde 4,55 oranı yer alır. Bunlar yüzde değil, binde oranlarıdır. [13]

Örneğin satış bedelinin 6 milyon TL olduğu varsayımında binde 11,38 hesabı 68.280 TL’dir. Aynen paylaşmaya esas değerin 6 milyon TL olduğu başka bir örnekte binde 4,55 hesabı 27.300 TL’dir. Bu hesaplar sadece ilgili karar ve ilam harcı kalemini gösterir. Dava açılırken ödenecek bütün tutarı veya satış sonunda elde kalacak net parayı göstermez.

Başvuru harcı, tebligat, keşif, bilirkişi, satış işlemleri ve varsa diğer giderler ayrıca bulunabilir. Harcın taraflara dağıtımında paylar ve varsa satış bedelinin farklı dağıtılmasına yol açan muhdesat gibi özellikler önemlidir. Eski bir davanın masraf makbuzunu kendi dosyanızın toplam bütçesi olarak almak bu nedenle yanıltıcıdır. [9, 10]

Avukatlık ücreti ve bilirkişi gideri kime kalır?

Başlangıçta gereken giderlerin yatırılması ile nihai olarak kimin üzerinde bırakılacağı farklıdır. Davayı açan tarafın gider avansı yatırması gerekebilir. Keşif ve bilirkişi incelemesi için dosyada ek gider istenebilir. Bu avanslar zamanında yatırılmazsa ilgili incelemenin yapılması ve davanın ilerlemesi etkilenebilir. [2]

Ortaklığın giderilmesinde yargılama giderleri ve hükmedilen vekâlet ücretinin tarafların paylarına göre yükletilmesi esastır. Bunun nedeni, davanın klasik anlamda yalnız bir tarafın kazanıp diğerinin kaybettiği bir uyuşmazlık gibi işlememesidir. Satış veya bölüşme, davacı olan kişinin de mülkiyet durumunu değiştirir. [10]

Kendi avukatınızla kararlaştırdığınız sözleşmesel ücret ise ayrı bir borçtur. Mahkeme karşı taraf veya diğer paydaşlar aleyhine tarife vekâlet ücretine hükmetti diye avukatınızla anlaştığınız tutarın tamamının otomatik olarak karşılanacağını varsaymayın. Ücret görüşmesinde davanın, kanun yolu başvurularının ve satış aşamasının hangi ölçüde kapsandığı açıkça konuşulmalıdır.

Masrafları karşılayamıyorsam ne yapabilirim?

Yargılama giderlerini geçiminizi önemli ölçüde zorlaştırmadan ödeyemiyorsanız, şartları varsa mahkemeden adli yardım isteyebilirsiniz. Mahkeme ekonomik durumunuzu ve talebin hukuki dayanağını değerlendirir. Bir taşınmazda payınızın bulunması ile o anda yargılama masrafını karşılayabilecek nakde sahip olmanız aynı şey değildir; ancak ekonomik durum bütün olarak incelenir. [2]

Adli yardım, her masrafın kesin ve kalıcı olarak silindiği anlamına gelmez. Kanuni koşullara göre harç ve giderlerden geçici muafiyet veya diğer yardımlar sağlanabilir; davanın sonunda giderlerin akıbeti ayrıca belirlenir. Yalnız dilekçeye “gelirim yok” yazmak yerine gelirinizi, düzenli giderlerinizi ve malvarlığınızı gösteren belgelerle başvurmanız gerekir.

Baronun adli yardım hizmetiyle avukat görevlendirilmesi talebi ise mahkemeden yargılama giderleri için adli yardım istenmesinden farklıdır. Birine başvurulması diğerinin kendiliğinden kabul edildiği anlamına gelmez. Davanın açılacağı yerdeki baro ve mahkeme başvurusunun kapsamı ayrı değerlendirilmelidir.

Bana dava açıldıysa sadece satışa karşı olmadığımı söylemem yeterli mi?

Satış istemeniz, davada belirtilen her bilgiyi doğru kabul etmek zorunda olduğunuz anlamına gelmez. Tapudaki payınız, taşınmazın kapsamı, mirasçı listesi veya bedelin dağıtımı yanlış gösterilmiş olabilir. Ortaklığın sona ermesine katılıyor olsanız da bu yanlışların düzeltilmesini isteyebilirsiniz.

Ortaklığın giderilmesi davalarında basit yargılama usulü uygulanır. Cevap süresi, dava dilekçesinin tebliğinden itibaren kural olarak iki haftadır. Cevabı hazırlamak için kanundaki koşullarla ek süre istenmesi mümkün olabilir; böyle bir ihtiyaç varsa ilk sürenin geçmesi beklenmemelidir. Delillerin hangi aşamada sunulacağı da usul kurallarına tabidir. “Duruşmada anlatırım” düşüncesi her konuda yeterli koruma sağlamaz. [2]

Örneğin dava konusu arsanın üzerinde yalnız sizin yaptırdığınız bir yapı bulunduğunu ileri sürüyorsanız, bunu satıştan sonra ilk kez söylemek süreci zorlaştırabilir. Ya da bina kat mülkiyeti kurulmasına elverişliyken sadece satış seçeneği inceleniyorsa, aynen paylaşma talebinizin açıklanması gerekir. Davalı olmak yalnız davanın reddini istemek anlamına gelmez; paylaşmanın doğru yöntemle yapılmasını ve hak ettiğiniz bedeli almayı da isteyebilirsiniz.

Tebligatın size geç ulaştığını veya usulsüz olduğunu düşünüyorsanız, sadece bu düşünceyle dosyayı takipsiz bırakmayın. Tebliğ tarihiyle ilgili hukuki iddia mahkemeye uygun biçimde sunulmalıdır. Adres değişikliği, yurt dışı tebligatı veya vefat etmiş kişiye gönderilen evrak, ayrı usul sorunları doğurabilir.

Birden fazla taşınmaz için aynı dosyada ne değişir?

Davada birden fazla ev veya arsa bulunması, masraf ve paylaşma hesabını büyütebilir. Her taşınmazın malikleri ve payları aynı olmayabilir. Birindeki muhdesat veya ipotek sorunu diğerinde bulunmayabilir. Bu nedenle tek bir toplam değer, bütün taşınmazların nasıl paylaşılacağını açıklamaz.

Taşınmazlar farklı yerlerdeyse HMK m.12/3 uyarınca birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılması mümkün olabilir. Ancak talep terekenin bütünü veya başka haklarla birleşiyorsa görev ve yetki ayrıca değerlendirilir. Davanın kapsamını gereksiz büyütmekle, bağlantılı malları birlikte değerlendirmek arasında somut dosyaya uygun seçim yapılmalıdır. [2]

Dava ne kadar sürer, süreçte anlaşmak hâlâ mümkün mü?

Her ortaklığın giderilmesi davası için geçerli bir ay veya yıl sayısı verilemez. Taraflara tebligatın tamamlanması, tapu ve miras kayıtları, keşif, bilirkişi incelemesi, aynen paylaşma olanağı ve başka bir davanın sonucunun beklenmesi süreyi etkiler. Satış kararı sonrasındaki açık artırma süreci de yargılama süresinden ayrıdır.

Örneğin iki paydaşlı, adresleri belli tek daire dosyası ile ölmüş paydaşların çok sayıda mirasçısının yurt dışında bulunduğu ve bina sahipliği tartışılan bir arsa dosyası aynı takvimle ilerlemez. Bu yüzden yalnız dava açılışına bakarak satış parasının hangi ay geleceğine ilişkin kesin plan yapılmamalıdır.

Taraflar dava sırasında da anlaşabilir. Ancak anlaşmanın bütün hak sahiplerini kapsaması, geçerli şekle uygun olması ve mahkeme veya satış dosyasına doğru biçimde yansıtılması gerekir. Davayı açan kişinin vazgeçmesi, başka bir tarafın devam etmek istediği durumda mutlaka davanın bitmesi sonucunu doğurmaz. [5]

En başta, yalnız satış fiyatını değil, paylaşılacak net bedeli ve anlaşmalı çözümün güvencelerini karşılaştırmak yararlıdır. Arabuluculuk ve dava, ortaklığı sona erdirebilen yollar sunar; hangi yolun daha uygun olduğu malın niteliğine, tarafların ödeme imkânına ve uyuşmazlığın gerçek nedenine bağlıdır.

Satış aşamasında 7589 sayılı Kanunla değişen İİK m.114 de kontrol edilmelidir. Bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmadığı durumda ilk artırma bir defaya mahsus yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Bu düzenleme yürürlükten önce ilan edilmiş artırmalara uygulanmaz. Bu nedenle dava tarihi kadar satış ilanının tarihi ve maliklerin edinme biçimi de önemlidir. [15]