Çatılı işyeri kirasında fesih ve tahliye

Süreci bir bakışta görün

1. 1Taraf

   Kiracı çıkışı ile kiraya veren tahliye talebini ayırın.

2. 2Sebep

   Temerrüt, ihtiyaç, taahhüt veya uzun uzama yolunu belirleyin.

3. 3Bildirim

   Sözleşme, tebliğ ve ödeme tarihlerini belgeleyin.

4. 4Başvuru

   Seçilen yolun arabuluculuk veya icra istisnasını inceleyin.

Kısa cevap: Çatılı işyeri kirasında fesih ve tahliye

Çatılı işyeri kirasında kiraya veren, belirli sürenin dolmasına dayanarak kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Kiracı ise dönem sonunda ayrılacaksa TBK m.347–348 uyarınca en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmalıdır; aksi halde sözleşme kural olarak bir yıl uzar.

Kiraya verenin ihtiyaç, yeniden inşa, temerrüt, geçerli tahliye taahhüdü veya uzun uzama dönemi sonunda bildirim gibi yolları birbirinden ayrıdır. Bir yolun koşulunu diğerinin yerine kullanmayın.

Kapsamı ve sınırları baştan belirleyin

Bu rehber çatılı işyeri kiraları içindir. Açık alan veya ürün kirası ile niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa kiralanması aynı rejime otomatik girmez. Sözleşmede “işyeri” yazması tek başına hukuki nitelendirmeyi bitirmez.

Kiracı dönem bitmeden çıkmak istiyorsa, dönem sonunda bildirimden ayrı olarak erken geri verme ve devam eden ödeme sorumluluğu incelenmelidir.

Şartlar ve kontrol kriterleri

Kiraya veren hangi olaya dayanıyor? - Kira veya yan gider ödenmemişse TBK m.315’teki yazılı ödeme süresi ve fesih uyarısı incelenir. Çatılı işyerinde süre en az otuz gündür ve bildirimi izleyen gün işlemeye başlar. - İhtiyaç veya esaslı yeniden inşa/imar varsa m.350’deki nedenin gerçekten bulunması gerekir; yalnız kira artırma isteği bu neden değildir. - Tahliye taahhüdünde teslimden sonra verilmiş yazılı taahhüt ve kararlaştırılan boşaltma günü önemlidir. - İki haklı ihtar, tek bir temerrüt ihtarıyla aynı yol değildir.

Adım adım ne yapmalısınız?

Önce sözleşme başlangıcı, ilk süre, uzama yılları, teslim ve bildirim tarihlerini çıkarın. Ardından seçilen tahliye sebebini ilgili belgeyle eşleştirin: ödeme çizelgesi, ihtiyaç belgeleri, proje veya taahhüt.

Dava açılacak kira uyuşmazlıklarında önce dava şartı arabuluculuğu değerlendirin. 6325 m.18/B, İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri bu kapsamın dışında tutar. Her tahliye işini aynı başvuru yoluna sokmayın; gelen icra evrakının süresini ayrıca kontrol edin.

Süreler ve kritik tarihler

Belirli süreli kirada kiracının dönem sonu bildirimi en az on beş gün öncedir ve yazılı olmalıdır. Kiraya verenin sebep göstermeksizin sona erdirme yolu ise on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim koşuluna bağlıdır. İlk sözleşme süresi ile uzama süresini karıştırmayın.

TBK m.350’deki ihtiyaç veya yeniden inşa davasında süre, belirli sürede sözleşme sonundan; belirsiz sürede genel kurallarla belirlenen fesih tarihinden başlayan bir aydır. M.353’teki zamanında yazılı dava bildiriminin uzatma etkisi ve arabuluculukta sürelerin durması ayrıca hesaba katılmalıdır. Takvim günü hesabını belgesiz yapmayın.

Somut senaryo ile düşünün

Varsayımsal örnek: Bir yıllık dükkân kirasının ilk yılı doluyor ve kiraya veren “süre bitti” diyerek anahtar istiyor. Bu tek başına tahliye nedeni değildir. Aynı olayda kiracı ayrılmak isteseydi dönem sonundan en az on beş gün önce yazılı bildirim ve geri teslim kaydı gündeme gelecekti.

Hangi belgeleri hazırlamalısınız?

İmzalı kira sözleşmesini ve eklerini, teslim tarihini, dönem dönem kira/yan gider ödemelerini, ihtar ve tebliğ belgelerini, varsa tahliye taahhüdünü hazırlayın. İhtiyaç veya inşaat ileri sürülüyorsa bunu destekleyen kayıtları ayrı dosyalayın. Anahtarın kime ne zaman teslim edildiğini gösteren belgeyi saklayın.

En sık yapılan hatalar

Süre bitmesini otomatik tahliye saymak, kira uyuşmazlığını kendi başına kilit değiştirerek çözmeye çalışmak ve sözlü bildirime güvenmek ciddi risk yaratır. Tahliye isteği ile kira bedelinin belirlenmesi farklı taleplerdir; yüksek kira talebi tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

Sonraki adım ve sorumluluk reddi

Dosyanızı kısa olay özeti, tarih çizelgesi ve belge listesiyle hazırlayın. Somut olayın değerlendirilmesi için ofis iletişim bilgilerini kullanabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş, dava sonucu veya başarı garantisi değildir. Her olayın tarafları, belgeleri, süreleri ve güncel mevzuatı farklı olabilir. İşlem yapmadan önce yetkin bir avukattan somut dosya incelemesi almanız önerilir.