Kat karşılığı inşaatta müteahhit işi bırakırsa arsa sahibinin hakları

Süreci bir bakışta görün

1. 1Sözleşme ve ruhsat dosyasını alın

   Belgenin tüm sayfalarını, tarihini, kaynağını ve eklerini aynı dosyada koruyun; eksik veya doğrulanmamış noktaları ayrıca işaretleyin.

2. 2İmalat seviyesini bağımsız teknik raporla belgeleyin

   Belgenin tüm sayfalarını, tarihini, kaynağını ve eklerini aynı dosyada koruyun; eksik veya doğrulanmamış noktaları ayrıca işaretleyin.

3. 3Temerrüt ve ihtar tarihlerini kontrol edin

   Belgenin düzenlenme, tebliğ ve öğrenme tarihlerini ayrı kaydedin; hangi sürenin uygulanacağını işlem öncesinde güncel resmî metinden doğrulayın.

4. 4Fesih/dönme/tazminat seçeneklerini ayrı hesaplayın

   Tutar, vade, ödeme ve bakiye kayıtlarını tarih ve belge kaynağıyla eşleştirin; aritmetik sonucu hukuki hak veya borç kabulü saymayın.

Kısa cevap: Kat karşılığı inşaatta müteahhit işi bırakırsa arsa sahibinin hakları

İşin yarım kalması arsa sahibine tek bir otomatik çözüm vermez. Önce yüklenicinin borcunu yerine getirmekte gecikip gecikmediğini, arsa sahibinin kendi edimlerini ve tamamlanmış imalatı belirleyin. Koşullarına göre ifa ve gecikme zararı, ifadan vazgeçip zarar talebi veya sözleşmeden dönme/fesih değerlendirilir.

Tapu payı daha önce devredilmişse sözleşmeye ilişkin bildirim tapuyu kendiliğinden geri getirmez. Üçüncü kişilere devir ve güvence ihtiyacı ayrıca incelenmelidir.

Kapsamı ve benzer işlemlerden ayrımı

Arsa payı devri, eser sözleşmesi ve tapu işlemleri aynı sözleşme içinde birleşebilir. Sözleşmenin feshi ile tapu paylarının geri alınması otomatik gerçekleşmez.

Başlığın günlük dildeki karşılığı ile hukuki talebin aynı olmayabileceğini unutmayın; işlem türü, taraf sıfatı ve dayanak belge netleştirilmeden hazır metin kullanılmamalıdır.

Şartlar ve kontrol kriterleri

Sözleşmenin resmî şekli ve bütün ekleri, ruhsat yükümlülüğü, arsanın teslimi, finansman/pay devri takvimi ve bitirme tarihi birlikte okunmalıdır. İş ilerlemiyorsa yalnız fotoğraf sayısı yeterli değildir: hangi imalatın yapıldığı, eksik/ayıplı iş, tamamlanma maliyeti ve gecikme nedeni teknik olarak belirlenmelidir.

Adım adım ne yapmalısınız?

Önce mevcut şantiye ve tapu durumunu belgeleyin. Sonra vade ve temerrüt koşullarını kontrol edip bildirimin muhatabını ve talebini kurun. TBK m.123–125 uyarınca uygun ek süre ve seçilecek haklar değerlendirilir; m.124’te ek süre gerekmeyen durumlar vardır.

Yeni müteahhitle işe başlanmadan önce eski sözleşmenin akıbeti, deliller ve tapu üzerindeki haklar çözülmelidir. Eski imalatın değiştirilmesi, eksik iş ve kusurun sonradan ispatını zorlaştırabilir.

Süreler ve kritik tarihler

Teslim gününü beklemek her durumda zorunlu değildir. TBK m.473’e göre yüklenicinin işe başlamaması veya gecikmesi nedeniyle, iş sahibine yüklenemeyecek nedenlerle işin zamanında bitmeyeceği açıkça anlaşılıyorsa teslimden önce dönme gündeme gelebilir.

Buna karşılık her şantiye durması bu koşulu karşılamaz. Ruhsatın kimden kaynaklanan nedenle alınamadığı, yer teslimi ve ek iş talepleri incelenmelidir. Temerrüt, ayıp bildirimi ve zamanaşımı birbirinin yerine geçmez.

Somut senaryo ile düşünün

Varsayımsal örnek: Kaba inşaatta iş durmuştur ve yüklenici bazı payları üçüncü kişilere devretmiştir. Teknik seviye kaydı ile tapu devir zinciri birlikte çıkarılır. “Sözleşmeden döndüm” yazısı tek başına üçüncü kişinin tapusunu ortadan kaldırmaz; onun hukuki durumu ve ileri sürülecek talep ayrıca belirlenir.

Hangi belgeleri hazırlamalısınız?

1. Sözleşme ve ekleri 2. tapu 3. ruhsat 4. imalat fotoğrafları 5. teknik rapor 6. ihtar 7. ödeme/devir kayıtları

Belgelerin asıllarını değiştirmeyin; çalışma kopyalarını tarih ve kaynak bilgisiyle düzenleyin. Gereksiz kişisel verileri açık kanallarda paylaşmayın.

En sık yapılan hatalar

• İnşaatın bitmemesini otomatik fesih sebebi sayıp tapu ve şekil şartlarını incelememek

Ayrıca karşı tarafın sıfatını doğrulamadan işlem yapmak, belgenin tamamı yerine kırpılmış ekran görüntüsüne dayanmak ve süreli evrakı yalnız sözlü takip etmek hak kaybı yaratabilir.

Sonraki adım ve sorumluluk reddi

Dosyanızı kısa olay özeti, tarih çizelgesi ve belge listesiyle hazırlayın. Somut olayın değerlendirilmesi için ofis iletişim bilgilerini kullanabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş, dava sonucu veya başarı garantisi değildir. Her olayın tarafları, belgeleri, süreleri ve güncel mevzuatı farklı olabilir. İşlem yapmadan önce yetkin bir avukattan somut dosya incelemesi almanız önerilir.