İnşaatta ayıplı ifa ve gecikme talepleri

Kısa cevap: İnşaatta ayıplı ifa ve gecikme talepleri

İnşaat geç teslim edilmişse gecikmenin; teslim edilen iş sözleşmedeki niteliği taşımıyorsa ayıbın koşulları ayrı incelenir. Eksik bırakılan iş, kötü yapılan iş ve gecikme tek bir “iade” talebiyle aynı sonuca bağlanmaz. Haklarınız, konutu tüketici olarak satın almanıza veya yükleniciyle eser/arsa payı karşılığı inşaat ilişkisine girmenize göre değişebilir.

İlk iş sözleşmedeki teslim tarihini ve teknik özellikleri, gerçekleşen teslim ve mevcut kusurlarla karşılaştırmaktır. Tehlike varsa can güvenliği önlemlerini önceleyin; delili korumadan geniş onarım yaptırmak ispatı güçleştirebilir.

Kapsamı ve sınırları baştan belirleyin

Tüketicinin konut satıcısından aldığı daire, bir arsa sahibinin yükleniciye yaptırdığı bina ve ticari amaçla yapılan inşaat aynı hukuki ilişki değildir. Görevli mahkeme, dava şartı arabuluculuk ve ayıp/temerrüt hükümleri bu ayrıma göre belirlenir.

Ayıp, yapılan işin sözleşmeye veya beklenen niteliğe uygun olmamasıdır. Eksik iş, kararlaştırılan bir işin hiç yapılmaması; gecikme ise zamanında ifa edilmemesidir. Yapı ruhsatı, iskân ve tapu devri sorunları da teslim sözleşmesiyle birlikte değerlendirilir.

Şartlar ve kontrol kriterleri

TBK eser hükümleri uygulanıyorsa işsahibi teslimden sonra olağan akışta imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirip ayıpları uygun sürede yükleniciye bildirmelidir. Sonradan ortaya çıkan ayıp da gecikmeksizin bildirilir. Açık/gizli ayıp ve kabulün etkisi bu yüzden önemlidir.

TBK m.475’te koşullara göre, aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım, ayıp oranında bedel indirimi veya kabulü beklenemeyecek ağırlıktaki ayıpta sözleşmeden dönme imkânı vardır; genel tazminat hakkı saklıdır. Ancak eser işsahibinin taşınmazında yapılmış ve kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz. Tüketici konut satışında 6502’nin ayrı seçimlik hakları ve istisnaları ayrıca uygulanır.

Adım adım ne yapmalısınız?

1. Sözleşme, teknik şartname ve değişikliklerle neyin hangi tarihte vaat edildiğini çıkarın. 2. Teslim/kabul tutanağı, anahtar teslimi, kullanım başlangıcı ve ayıbı öğrenme tarihini ayırın. 3. Eksiklikleri yer, fotoğraf, ölçüm ve mümkünse uzman raporuyla belgeleyin; giderilmeden önce tespit ihtiyacını değerlendirin. 4. Yüklenici veya satıcıya ayıp/gecikmeyi ve istediğiniz sonucu izlenebilir biçimde bildirin. 5. Uygun ek süre, onarım, indirim, tazminat veya sözleşmeyi sona erdirme seçeneklerinden hangisinin koşulları varsa onu değerlendirin. Başka yükleniciyle işe devam etmeden mevcut sözleşmenin ve delillerin durumunu netleştirin.

Süreler ve kritik tarihler

Ayıp bildirimi süresi ile dava zamanaşımı aynı değildir. TBK m.478 kapsamında ayıplı eser davalarında süre teslimden başlar: taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusurunda eserin niteliğinden bağımsız olarak yirmi yıl düzenlenmiştir. Bu süre, ayıbı yıllarca bildirmeden bekleme hakkı vermez. Eksik iş, gecikme ve tüketici satışı taleplerine aynı madde otomatik uygulanmamalıdır.

Gecikmede TBK m.117 uyarınca muacceliyet ve ihtar; sözleşmede belirli ifa günü gibi ihtarsız temerrüt hâlleri incelenir. TBK m.473 koşulları oluşmuşsa yüklenicinin işi zamanında bitiremeyeceği açık olduğunda teslim gününden önce de hukuki seçenek doğabilir. Her gecikmede aynı kira tutarı veya ceza otomatik hesaplanmaz; sözleşme, kusur ve zarar bağlantısı değerlendirilir.

Somut senaryo ile düşünün

Varsayımsal örnek: Daire altı ay geç teslim edilmiş, ilk yağmurda su almış ve sözleşmedeki dolapların bir kısmı yapılmamış olsun. Gecikmenin süresi ve sonuçları; su sızıntısının sebebi/ayıp niteliği; yapılmayan dolapların eksik iş bedeli ayrı kaydedilir. Aynı masraf iki farklı kalemle mükerrer istenmez. Ayıplar onarılmadan önce tespit ve bildirim yapılması, sonraki uyuşmazlıkta neyin var olduğunu göstermeye yardımcı olur.

Hangi belgeleri hazırlamalısınız?

Sözleşme ve bütün ekleri; ruhsat/proje/iskân kayıtları; teknik şartname; ödeme ve tapu devir belgeleri; teslim ve kabul tutanağı; kusur fotoğrafları ve tarihleri; uzman/tespit raporları; ihtar ve cevaplar; gecikme zararını gösteren kira veya diğer gider belgelerini hazırlayın. Ortak alan sorunuyla daire içi sorunun kime ait talep olduğunu ayrıca belirleyin.

En sık yapılan hatalar

Her inşaat ilişkisini tüketici işlemi sanmak, ayıbı belgelemeksizin onarmak, teslim tutanağını içeriğini okumadan “eksiksiz kabul” şeklinde imzalamak ve ayıp bildirimiyle zamanaşımını karıştırmak hak kaybı yaratabilir.

Ödeme yapılmaması, ek iş talebi, mücbir sebep savunması ve işsahibinin talimatları da gecikme/ayıp sorumluluğunu etkileyebilir. Karşı tarafın savunmasını görmeden tek bir hesap tablosundan kesin alacak sonucu çıkarmayın.

Sonraki adım ve sorumluluk reddi

Önce teslim takvimini ve eksik/ayıplı iş listesini çıkarın. Tespit ve bildirim gereksinimini geciktirmeden, sözleşme türüne göre hak ve başvuru yolunu belirleyin.

Bu metin genel bilgilendirmedir. Güvenlik riski, sözleşmenin niteliği, teslim/kabul ve özel tüketici hükümleri somut dosyada incelenir; her gecikme veya ayıp için aynı süre ve tazminat garanti edilmez.