Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma: süreç, bedel ve dava yolları

Süreci bir bakışta görün

1. 1Müdahale türünü belirleyin

   Kamulaştırma, fiilî veya hukuki el atmayı ayırın.

2. 2Dosyayı alın

   Karar, plan, tutanak ve tebligatı toplayın.

3. 3Değeri belgeleyin

   Emsal, gelir, yapı ve irtifak verilerini ayırın.

4. 4Yargı yolunu doğrulayın

   İptal, bedel ve tazminat yollarını karıştırmayın.

Birbirine karıştırılmaması gerekenler

Kısa cevap

Kamulaştırma kanuni usulle ve gerçek karşılık ödenerek mülkiyetin veya irtifakın idareye geçirilmesidir. Kamulaştırmasız el atmada ise idare usulü tamamlamadan taşınmaza fiilen müdahale edebilir veya plan kararıyla mülkiyet hakkını uzun süre ölçüsüz biçimde kısıtlayabilir.

Kamulaştırmada idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davası ile malikin kamulaştırma işlemini iptal ettirmek için açacağı dava farklıdır. Aşağıdaki doğrulanmış kamulaştırma süreleri, bütün kamulaştırmasız el atma taleplerine uygulanamaz. Özellikle 30.01.2026 sonrası hukuki el atma davalarında görevli yargı ve önceden açılmış dosyaların geçiş durumu bu rehberde kesinleştirilmemiştir; bu açık nokta “Hukuki el atma / imar kısıtlılığı” bölümünde açıklanır.

Kamulaştırma hazırlığı

Yeterli ödenek, kamu yararı kararı ve onayı, taşınmaz bilgilerinin tespiti ve malik bildirimi süreçleri incelenir. Kamu yararı ile seçilen taşınmaz ve kamulaştırma kapsamı arasında bağ bulunmalı; kısmi kamulaştırmanın kalan bölüm üzerindeki etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Her dosyada ayrıca bir kamu yararı kararı ve onay aranacağı varsayılmamalıdır. 2942 m.6 uyarınca onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projeye göre yapılacak hizmetlerde ayrıca kamu yararı kararı ve onayı gerekmez; yetkili icra organının kamulaştırmaya başlama kararı gerekir.

Satın alma ve uzlaşma

İdare kıymet takdir komisyonu aracılığıyla tahmini bedel belirler ve maliki uzlaşmaya davet eder. Teklif kesin mahkeme bedeli değildir. Uzlaşma tutanağı imzalanmadan önce alan, irtifak, yapı/ağaç, ödeme ve feragat sonuçları açıkça okunmalıdır.

2942 m.8 kapsamındaki satın alma davetinde malik veya yetkili temsilcisi, yazının tebliğinden itibaren 15 gün içinde anlaşarak satış veya trampa isteğiyle idareye başvurabilir. İmzalanan anlaşma tutanağı, malikin tapuda devir beyanı ve idare adına tescilin hukuki sebebi sayılır. Kanun, bu usulle yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamayacağını düzenlediğinden tutanağı sıradan bir görüşme kaydı olarak imzalamayın.

Bedel tespiti

Uzlaşma olmazsa idare taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Arsalarda emsal satışlar; arazilerde net gelir; yapılarda resmi birim fiyat, yıpranma ve nitelikler önem kazanabilir. Emsallerin gerçek satış ve karşılaştırılabilirlik özellikleri denetlenmelidir.

M.10 kapsamındaki mahkeme davetiyesinde, konuya ve taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delillerin tebliğden itibaren 10 gün içinde yazılı bildirilmesi gerektiği yer alır. Bu süre, aşağıdaki iptal davası süresi değildir. Emsal satış, gelir, yapı ve irtifak belgelerini davetiye ile birlikte gecikmeden inceleyin.

İptal davası

Kamulaştırma işleminin yetki, kamu yararı, usul veya kapsam yönünden hukuka aykırılığı idari yargıda tartışılır. Tebligatta kamulaştırma belgeleri ve dava yolları bulunmalıdır. Bedel davası ile iptal davasının görevli yargısı ve süreleri farklıdır.

2942 m.14’e göre malik, m.10 uyarınca mahkemenin yaptığı tebligattan; tebligat yapılamayanlarda onun yerine geçen mahkeme gazete ilanından itibaren 30 gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açabilir. Maddi hatalara karşı aynı maddede adli yargıda düzeltim yolu düzenlenir. Satın alma davetini, m.10 mahkeme davetiyesini ve ilanı birbirine karıştırmayın; bu özel 30 günlük kuralı her plan, fiilî el atma veya zarar talebine taşımayın.

Fiilî kamulaştırmasız el atma

İdarenin yol, park, tesis veya başka kamu kullanımıyla taşınmaza kalıcı fiziksel müdahalesi fiilî el atma olabilir. Müdahalenin sınırı, tarihi, yapan idare, kullanım şekli ve mülkiyet kaydı teknik ölçüm ve delillerle belirlenir. Görevli yargı güncel mevzuat ve içtihatla teyit edilmelidir.

İlk dosyada tapu/çap ile fiilî kullanım sınırını eşleştirin; müdahaleyi yapan idare, başlangıç zamanı ve kullanımın devam edip etmediğini gösteren tarihli fotoğraf, ölçüm ve resmî yazıları saklayın. Tek başına planda yol görünmesi fiilî yol yapıldığını kanıtlamaz.

Müdahale tarihi özellikle önemlidir: 2942 geçici m.6, 09.10.1956–04.11.1983 arasında maddede tanımlanan koşullarla gerçekleşen fiilî el koymalarda özel usul öngörür ve öncelikle uzlaşmayı dava şartı sayar. Aynı madde, uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağının düzenlenmesinden itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılmasını düzenler. Bu özel tarih aralığı ve usul, bütün fiilî el atmalara veya yalnız plan kaynaklı kısıtlamalara otomatik uygulanamaz.

Hukuki el atma / imar kısıtlılığı

Taşınmazın planda kamu hizmetine ayrılması ve uzun süre uygulama yapılmaması mülkiyet hakkını ölçüsüz sınırlayabilir. Plan, parselasyon, uygulama programı, başvurular ve idarenin cevabı birlikte incelenir. Fiilî el atmayla aynı dava yolu varsayılmamalıdır.

2942 ek m.1’in yürürlükteki ilk cümlesi, tarif ettiği taşınmazlar için uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı veya uygulaması yapılmasını ve bütçe imkânları dâhilinde kamulaştırmayı ya da her hâlde kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliğini öngörür. Bu, idareye yüklenen işlemlere ilişkin süredir; bütün dava türleri için ortak bir dava açma süresi değildir.

AYM’nin 16.01.2025 tarihli E.2024/135, K.2025/20 kararı, ek m.1’in bu kapsamdaki bedel davalarını adli yargıya bağlayan üçüncü cümlesini iptal etmiştir. 30.04.2025 tarihli Resmî Gazete yayımından dokuz ay sonra, 30.01.2026’da iptal yürürlüğe girmiştir. Karar, kaldırılan hükmün yargılama usulü yanında maddi hukuk yönü de bulunduğunu açıklar. Bu karar tek başına bütün yeni davalar ve devam eden dosyalar için bir mahkeme seçme kuralı gibi kullanılmamalıdır.

Bu rehberin açık kalan noktası şudur: 30.01.2026 sonrasında yeni açılacak hukuki el atma bedel/tescil talepleri ile önceden açılmış dosyalar bakımından görevli yargı ve geçiş sonucu güncel kararlarla doğrulanmamıştır. Bu bölümden “artık her dosya idari yargıda açılır”, “adli yargı her durumda görevli kalır” veya “iptal nedeniyle hiçbir başvuru yolu yoktur” sonucu çıkarılamaz. Talebin kısıtlılığın kaldırılması, işlemin iptali veya bedel/zararın giderilmesi olması; dava ve plan tarihleri ile varsa verilmiş görev kararları birlikte incelenmelidir.

Acele ve kısmi kamulaştırma

Acele kamulaştırma m. 27’deki istisnai koşullara bağlıdır ve mahkemenin acele el koyma aşaması nihai bedel yargılaması değildir. Kısmi kamulaştırmada kalan bölümün değer kaybı veya kullanılamazlığı, irtifakta ise mülkiyet değerindeki azalma ayrıca hesaplanır.

Kalan bölümden yararlanma imkânı yoksa m.12’deki özel yol ayrıca önemlidir: kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hâllerde malik, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç 30 gün içinde yazılı başvuruyla bu bölümün de kamulaştırılmasını isteyebilir. Bu kuralı yalnız değer kaybı bulunan her kalan parça için otomatik hak olarak değerlendirmeyin.

Sonraki adım ve kapsam sınırı

Tapu ve çapı; kamulaştırma/kamu yararı veya başlama kararını; satın alma davetini; mahkeme davetiyesini; tebliğ ve ilan kayıtlarını ayrı toplayın. Bedel için emsal satış, gelir, yapı ve irtifak verilerini; fiilî müdahale için tarihli fotoğraf ve ölçümleri dosyaya ekleyin.

Plan kaynaklı hukuki el atmada ayrıca planın yürürlük tarihini, kamulaştırmadan sorumlu idareyi, yaptığınız başvuruları ve cevapları belirleyin. Dava açılmışsa açılış tarihini, talep sonucunu, mahkemesini ve varsa görev kararlarını ekleyin. İncelemeyi yapacak hukukçudan özellikle 30.01.2026 sonrası görev ve geçiş değerlendirmesinin hangi güncel mevzuat ve karara dayandığını açıklamasını isteyin.

Görev konusunun ayrıca incelenmesi, tebliğ edilmiş süreleri bekletmek için gerekçe değildir. Süreli belge aldıysanız bu sayfadan yanıt veya randevu onayı beklemeyin. Bu rehberin açıkça doğrulamadığı yargı yolunu yalnız eski bir örneğe bakarak seçmeyin.