Kiracının evi alt kiraya vermesi veya devretmesi halinde tahliye

Kısa cevap: Kiracının evi alt kiraya vermesi veya devretmesi halinde tahliye

Konut veya çatılı işyerini başkasına alt kiraya vermek ya da kullanım hakkını devretmek için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Buna aykırılık tahliye talebine dayanak olabilir; fakat üçüncü kişinin adreste bulunması tek başına izinsiz alt kira veya kendiliğinden tahliye anlamına gelmez. Önce kullanımın niteliği, izin ve uygun fesih yolu belirlenir.

Kapsamı ve benzer işlemlerden ayrımı

Alt kirada asıl kiracı sözleşmede kalır ve başka bir kişiyle ikinci kira ilişkisi kurar. Kira ilişkisinin devrinde ise kiracılık sıfatı devralana geçer. Misafirin kalması veya aile bireyiyle birlikte yaşamak tek başına bu işlemlerden biri değildir. Bedel, süre, bağımsız kullanım ve fiilî düzen birlikte incelenir.

Şartlar ve kontrol kriterleri

TBK m.322 konut ve çatılı işyeri için yazılı rızayı arar. TBK m.323’te kira ilişkisinin devri de kiraya verenin yazılı rızasına bağlanır; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Bu işyeri kuralı, konut kiracısının dilediği kişiye izinsiz devir yapabileceği anlamına gelmez. Ticari işletmenin devri gibi özel durumlar ayrıca incelenir.

Adım adım ne yapmalısınız?

Ana sözleşme ve eklerini, varsa izin belgesini ve üçüncü kişinin kullanımının dayanağını karşılaştırın. Kiraya veren yönünden aykırılık hangi davranıştır ve kimden ne istenmektedir, açıklaştırın. Kiracı yönünden izin varsa tarihini, kapsamını ve veren kişinin yetkisini gösterin. Anahtar değiştirerek, eşyayı çıkararak veya hizmetleri keserek kendi başınıza tahliye uygulamayın.

Süreler ve kritik tarihler

TBK m.316’ya dayalı fesih yolunda konut ve çatılı işyeri için genel kural, aykırılığın giderilmesi amacıyla en az otuz gün süre veren ve giderilmezse fesih yapılacağını açıklayan yazılı ihtardır. Süre vermenin yararsızlığı, ilişkinin çekilmezliği veya kanundaki ağır zarar hâlleri gibi istisnalar ayrıca incelenir; her alt kira olayında doğrudan ve ihtarsız tahliye sonucuna gidilmez.

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda 6325 m.18/B uyarınca kural olarak önce arabulucuya başvurulur. İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri istisnadır; her tahliye iddiası bu istisnaya girmez.

Somut senaryo ile düşünün

Kiracı işyerini başka şirkete bırakmış, bedeli ödemeye devam ediyor olsun. Bu durum tek başına devir veya izin kanıtı değildir. İki şirket arasındaki kullanım anlaşması, kiraya verenin yazılı rızası ve işletme devri iddiası birlikte incelenir. Konut için verilen kısa süreli misafir izninin ticari alt kiraya izin sayılması da otomatik değildir.

Hangi belgeleri hazırlamalısınız?

Kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izinler, varsa alt kira/devir sözleşmesi, ödeme kayıtları, hukuka uygun kullanım delilleri, ihtar ve tebliğ belgesini toplayın. Fotoğraf veya ilanı tarih ve kaynağıyla koruyun; yalnız kişinin adreste görülmesini kesin alt kira delili saymayın.

En sık yapılan hatalar

Alt kira ile sözleşme devrini karıştırmak; sözlü izin varsaymak; ihtarın içeriği ve tebliğini önemsememek; kiraya verenin her izin talebini gerekçesiz reddedebileceğini düşünmek; arabuluculuğu bütün icra yolları için aynı şart saymak.

Sonraki adım ve sorumluluk reddi

Hangi kullanımın ne zaman başladığını, yazılı iznin bulunup bulunmadığını ve hangi ihlalin giderilmesinin istendiğini bir sayfada gösterin. Fesih ve tahliye yolu buna göre seçilir. Bu metin, görülmeyen sözleşme veya tebligat için son gün ve kesin tahliye sonucu vermez.