Kiralanan taşınmaz satılırsa yeni ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?

Kısa cevap: Kiralanan taşınmaz satılırsa yeni ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?

Satış kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik kural olarak sözleşmenin tarafı olur. Konut ve çatılı işyerinde TBK m.351’e dayalı ihtiyaç yolunu kullanacak yeni malik, edinmeden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp edinmeden altı ay sonra dava açabilir. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç davası yolunu kullanabilir. Bu tarihler kendiliğinden tahliye günü değildir.

Kapsamı ve benzer işlemlerden ayrımı

Bu rehber konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliyeye odaklanır. Kiracının borcu, geçerli tahliye taahhüdü ve başka tahliye sebepleri farklı koşullara tabidir. Kira sözleşmesinin süresi sırf satış nedeniyle yeniden başlamaz.

Şartlar ve kontrol kriterleri

Yeni malikin taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunmalıdır. “Yeni satın aldım” demek bu gereksinimi tek başına göstermez. Tapudaki edinim tarihi, kira döneminin bitişi ve yazılı bildirimin kiracıya ulaşması ayrı belgelerle incelenir.

Adım adım ne yapmalısınız?

Yeni malik önce tapu ve kira sözleşmesini alarak m.351’deki iki yolu karşılaştırır; ihtiyaç sebebini somutlaştırır ve seçilen yolun bildirim/arabuluculuk/dava takvimini kurar. Kiracı ise satış ve ödeme muhatabını doğrular, kira dekontlarını korur ve gelen bildirimi dava tebligatından ayırır. Yeni malik olduğunu söyleyen kişinin yalnız mesajına dayanarak belirsiz hesaba ödeme yapılmamalıdır.

Süreler ve kritik tarihler

Edinime dayalı yol: Bir aylık yazılı bildirim süresi edinimden başlar; altı aylık bekleme de edinim tarihinden hesaplanır. Bildirimin kiracıya ulaştığını gösteren kayıt korunur. Alternatif yol: Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava. TBK m.353’ün süresinde yazılı dava bildirimine bağlanan uzama düzeni ayrıca incelenir.

Tahliye davasından önce kira uyuşmazlıklarına ilişkin dava şartı arabuluculuğa başvurulur. Arabuluculuk tarihleri süre hesabında dikkate alınır. Sadece ihtar çekmek veya altı ayın geçmesi kiracıyı zorla çıkarma yetkisi vermez.

Somut senaryo ile düşünün

Varsayımsal örnek: Yeni malik edinimin ertesi günü “gelecek hafta çıkın” desin. Bu mesaj, m.351 koşulları ve gerekli yargısal süreç olmadan bir haftalık tahliye zorunluluğu yaratmaz. Buna karşılık kiracı da satış nedeniyle kira ödemesini kesmemelidir.

Hangi belgeleri hazırlamalısınız?

1. Kira sözleşmesi 2. tapu/tapu tescil bilgisi 3. satış ve bildirim belgeleri 4. ödeme dekontları

Belgelerin asıllarını değiştirmeyin; çalışma kopyalarını tarih ve kaynak bilgisiyle düzenleyin. Gereksiz kişisel verileri açık kanallarda paylaşmayın.

En sık yapılan hatalar

• Satışın kiracıyı aynı gün çıkarma hakkı verdiğini sanmak

Ayrıca karşı tarafın sıfatını doğrulamadan işlem yapmak, belgenin tamamı yerine kırpılmış ekran görüntüsüne dayanmak ve süreli evrakı yalnız sözlü takip etmek hak kaybı yaratabilir.

Sonraki adım ve sorumluluk reddi

Dosyanızı kısa olay özeti, tarih çizelgesi ve belge listesiyle hazırlayın. Somut olayın değerlendirilmesi için ofis iletişim bilgilerini kullanabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş, dava sonucu veya başarı garantisi değildir. Her olayın tarafları, belgeleri, süreleri ve güncel mevzuatı farklı olabilir. İşlem yapmadan önce yetkin bir avukattan somut dosya incelemesi almanız önerilir.